新华苑二期地产项目计划立项可行性研究报告

3.0 周伟光 2025-01-09 4 4 322.5KB 27 页 10积分
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新华苑二期地产项目计划立项可行性研究报
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计划立项可行性研究报告目录
一、 一、 项目总论
1．1 项目背景
1．1．1 项目名称
1．1．2 开发公司
1．1．3 承担可行性研究工作的单位
1 .1. 4. 研究工作依据
1. 1 .5. 项目建设和内容
1．2 可行性研究结论
1．2．1 市场预测
1．2．2 项目建设进度
1．2．3 投资估算和资金筹措
1．2．4 项目综合评价结论
二、 二、 项目投资环境和市场研究
2．1 市场宏观背景
2．1．1 全国投资环境
2．1．2 深圳市投资宏观背景
2．1．3 区域发展及前景预测
2．1．4 宏观市场与本项目发展借鉴
2．2 区域市场分析
2．2．1 区域市场界定
2．2．2 供给分析
2．2．3 需求分析
2．2．4 典型物业调查
2．2．5 市场分析有关结论
三、 三、 项目分析及评价
3．1 地块解析
3．1．1 交通条件
3．1．2 地形、地势
3．1．3 规划限制条件
3．2 项目 SWOT 分析
3．3 项目评价
四、 四、 市场定位及项目评估
4．1 项目定位
4．2 方案评估意见
五、 五、 项目开发建设进度安排
5．1 有关工程计划说明
5．2 施工横道图
六、 六、 投资估算与资金筹措
6．1 项目总投资估算
6．2 资金筹措
七、 七、 销售及经营收入测定
7．1 各类物业销售收放估算
7．2 销售利润
八、 八、 财务与敏感性分析
8．1 赢利能力分析
8．2 社会效益和影响分析
九、 九、 可行性研究结论与建议
9．1 拟建方案的结论性意见
9．2 项目风险及防范建议
一、 一、 项目总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
本项目位于深圳市宝安区龙华镇，北临东环二路，南临龙华国土所，西临新华中学，
地块编号为 A82-0041，项目一期已于二 OOO 年成功开发建设，现进行二期的开发，项目名
称为“新华苑”(二期)。
.
1.1.2. 开发公司
新华苑(二期)将由深圳市源发实业有限公司全资独立开发。源发实业有限公司是一家
重合同、守信用单位，已独立或合作开发了乐景花园、源发大厦、源胜大厦，龙胜大厦，新
华苑一期等多个项目，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。
1.1.3. 承担可行性研究的单位
由于本项目规模较小，总投资额不足 3000 万元，因此，由源发实业有限公司策划部
担任该项目的可行性研究。
由于源发实业有限公司尚有几十万平方米的商住面积待开发，因而加强了公司人才
建设，现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。
1.1.4. 研究工作依据
本项目可性行研究依据为：深圳市特别是龙华房地产现状、深圳市工程造价信息、本
项目的地块价值。
1.1.5. 项目建设和内容
新华苑(二期)占地面积8384.80 平米，规定计容积率面积29344.43 平米，容积率为
3.5，其中住宅27945.18 平米，商业 1399.25 平米。
1.2. 可行性研究结论
1.2.1. 市场预测结论
目前龙华房地产市场价格情况，住宅售价在3300 元-4000 元/M ², 一层临街商铺售
价在10000 元-15000 元/M ²。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅
售价可达3500 元/M ²，临街铺面售价可达10000 元/M ²。保守估计，本项目的利润可达
_1489 万元。
况且，随着地铁四号线的动工，龙华地产市场又掀起一轮热潮，许多在售项目的销售
速度应于深圳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。
总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。
1.2.2. 项目建设速度
本项目已在二 OO 三年即开始进行市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基
本完成方案工作。
计划本项目于二 OO 四年七月动工，二 OO 五年十二月份通过竣工验收，并全部实现销
售。
1.2.3. 投资估算和资金筹措
本项目的建设资金，完全使用开发商源发实业有限公司的自有资金。
1.2.4. 项目综合评价
新华苑(二期)本身具有地处龙华中心广场的地段优势和景观优势，又处在龙华这个
升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，
这是一个“短、平、快”的精品项目，风险极小，利润可观、前景乐观!
二、 二、 项目投资环境和市场研究
2.1. 市场宏观背景
2.1.1. 全国投资环境
宏观经济环境状况
2003 年中国经济运行的形势，是亚洲金融危机以来最好的一年，不仅
因为数据上出现高速增长，更需要注意的是经济运行中，出现了四个比较突
出的亮点：
第一个亮点:宏观经济增长速度加快的同时，微观企业的经济效益明显
提高，民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。值得注意的是，微观
层面的增长不是靠行政干预，像当年国企脱困时实施债转股、划账、降低利率
等手段得到的，这些利润的增长是实实在在的。
第二个亮点:通货紧缩的趋势基本结束。在1998 年～2002 年 5 年多的时
间里，4 年物价指数都很低。国家制定扩大内需的政策，实施积极的财政政
策，都是为了解决通货紧缩问题。在2003 年，生产制造价格指数和消费价格
指数，双双终于出现上升。应该说物价指数出现上升的原因主要是经济增长
内在的需求动力开始增长，市场的活力也逐渐增长。
第三个亮点:消费结构升级和产业结构调整初见成效，中国出现了新的经
济增长点。从2000 年前后开始，汽车业、钢铁业、石化行业，以及数码产品、通
信、旅游、餐饮服务等行业，都成为国民经济新的经济增长点。
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