2007徐州房地产项目可行性研究报告

3.0 周伟光 2025-01-09 4 4 1.53MB 52 页 10积分

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第一部分 徐州区域特征...............................................................................................................................................................................................................................4
一、地理环境.........................................................................................................................................................................................................................................4
二、历史沿革.........................................................................................................................................................................................................................................5
三、区划经济.........................................................................................................................................................................................................................................6
四、固定资产投资.................................................................................................................................................................................................................................9
五、人口生活.......................................................................................................................................................................................................................................10
六、城市建设.......................................................................................................................................................................................................................................13
第二部分 徐州区域房地产市场.................................................................................................................................................................................................................14
一、徐州市房地产市场行情分析(2005 年)......................................................................................................................................................................................14
二、徐州 2006 年徐房指数分析..........................................................................................................................................................................................................17
三、徐州房地产市场容量分析...........................................................................................................................................................................................................21
第三部分 徐州住宅环境特征.....................................................................................................................................................................................................................24
一、徐州各区房价走势（2004 年三季度—2006 年三季度）.........................................................................................................................................................24
二、徐州各区房价走势分析...............................................................................................................................................................................................................25
三、徐州各区房价房价波动节点分析...............................................................................................................................................................................................25
第四部分 徐州项目规划要点.....................................................................................................................................................................................................................28
第五部分 徐州项目的地块价值.................................................................................................................................................................................................................30
一、近期土地挂牌信息（2006 年）..................................................................................................................................................................................................30
二、近期土地成交信息（2006 年）..................................................................................................................................................................................................32
三、徐州土地市场分析.......................................................................................................................................................................................................................33
四、徐州项目的土地价值判断...........................................................................................................................................................................................................33
第六部分 徐州项目竞争个案分析.............................................................................................................................................................................................................35
第七部分 徐州项目的销售价格.................................................................................................................................................................................................................39
一、徐州铜山区总体概况...................................................................................................................................................................................................................39
二、徐州铜山区域房屋价格...............................................................................................................................................................................................................41
三、徐州房价走势的判断...................................................................................................................................................................................................................43
四、徐州铜山区房价走势的判断.......................................................................................................................................................................................................44
第八部分 徐州项目财务测算.....................................................................................................................................................................................................................45
一、徐州项目周期...............................................................................................................................................................................................................................45
二、项目收益情况...............................................................................................................................................................................................................................46
第九部分  徐州项目风险说明...................................................................................................................................................................................................................49
第十部分  徐州项目运作建议...................................................................................................................................................................................................................50
第十一部分  徐州项目可研结论...............................................................................................................................................................................................................52
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第一部分徐州区域特征

一、地理环境

徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在 100－200 米左右，丘陵山地

面积约占全市 9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪

区中部的大洞山为全市最高峰，海拔 361 米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北

部的马陵山，海拔 122.9 米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度 1/7000--1/8000，平

原约占土地总面积的 90%，海拨一般在 30－50 米之间。

　　徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、

沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东

西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。

ððð 拥有大型水库两座，中型水库 5 座，小型水库 84 座，总库容 3.31 亿立方米，以及

众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、

库相连的水网系统。

　　徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带

湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为 2284 至

2495 小时，日照率 52％至 57％，年气温 14℃，年均无霜期 200 至220 天，年均降水量 800

至930 毫米，雨季降水量占全年的 56％。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象

系统资料。

灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季

天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。

二、历史沿革

徐州历史悠久，6000 多年前，徐州的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城

自始起。

春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。

楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。

三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州。

魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州，都城或治所多在彭城。

隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城。

唐初，徐州与彭城郡名称多次互易，中后期徐州为节度使驻地。

五代时各朝置有徐州，治彭城，领7县。

宋元两朝都置徐州，隶属和辖领变化较频。

明初徐州曾直隶京师，后属南京。

清初，徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为徐州府，辖领 1州7县。

民国初，府废，徐州府地附郭铜山**县，后曾设徐海道，治所在铜山**（徐州）。

日伪时由铜山**县析置徐州市，曾为伪淮海省省会。抗战胜利后，国民政府仍置徐州市，属江苏省。

系统资料。

中华人民共和国成立后，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11 县市。此后，徐

州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化。1983 年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖 6县划归徐州市。徐州市现辖 5

区6县（市）。

三、区划经济

徐州市自1983 年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山**县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云

龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2005 年1月，共有镇、办事处157 个。

国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，全年实现生产总值 1428.91 亿元，比上年增长 15.1%，增幅提高 0.8

个百分点，是近十年来的新高。其中，第一产业增加值 180.90 亿元，增长 6.4%；第二产业增加值 742.13 亿元，增长 17.3%；第三产

业增加值 505.88 亿元，增长 15.3%。人均生产总值 16258 元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达 2084 美元。产业结构逐步优化。高新

技术产业增速加快，传统产业在改造中提升，现代服务业发展明显加速。三次产业增加值比例由上年的 14.0∶50.7∶35.3，调整为

12.7∶51.9∶35.4，第二、三产业比重提高 1.3 个百分点。高新技术产业产值占规模以上工业的比重达 7.2%，比上年提高 0.3 个百分

点。城市化进一步发展。年末全市城市化水平达44.8%，比上年提高 1.5 个百分点。

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ððð 市场物价总水平保持基本稳定。全年居民消费价格比上年上涨 1.5%（见表 1），涨幅比上年回落 0.7 个百分点。其中，消费品

价格上涨 1.5%，服务项目价格上涨 1.6%。全年商品零售价格上涨 0.7%。

表1：2006 年城市居民消费价格比上年上涨情况

指ððð 标比上年增长(%)

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