上海市高房价影响因素分析

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3.0 赵德峰 2024-11-19 4 4 1.43MB 69 页 15积分
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目 录
摘要
ABSTRACT
第一章 绪 论 ......................................................... 1
§1.1 论文的研究背景和意义 ....................................... 1
§1.1.1 研究背景 .............................................. 1
§1.1.2 研究意义 .............................................. 2
§1.2 国内外文献综述 ............................................. 2
§1.2.1 国外对房价影响因素的研究 .............................. 2
§1.2.2 国内对房价影响因素的研究 .............................. 3
§1.2.3 国内外关于行为经济学在房地产领域的研究 ................ 5
§1.3 研究思路和方法 ............................................. 6
§1.4 创新点与不足 ............................................... 7
第二章 房地产价格相关理论综述 ........................................ 9
§2.1.1 房地产价格概念 ........................................ 9
§2.1.2 房地产价格的构成及特殊性 .............................. 9
§2.2 生产价格机制理论 .......................................... 11
§2.3 西方经济学的供求价格机制理论 .............................. 12
§2.3.1 长期供求价格机制理论 ................................. 12
§2.3.2 短期供求价格机制理论 ................................. 13
§2.4 信息不对称理论 ............................................ 15
§2.5 预期理论 .................................................. 16
§2.5.1 非理性预期理论 ....................................... 16
§2.5.2 理性预期理论 ......................................... 19
§2.5.3 行为经济学的预期理论 ................................. 20
第三章 上海高房价影响因素分析 ....................................... 23
§3.1 影响上海高房价的自身因素分析 .............................. 23
§3.1.1 区位因素 ............................................. 23
§3.1.2 地质条件 ............................................. 23
§3.1.3 建筑物本身 ........................................... 23
§3.2 影响上海高房价的外部因素分析 .............................. 24
§3.2.1 经济因素 ............................................. 24
§3.2.2 政策因素 ............................................. 25
§3.2.3 供求因素 ............................................. 27
§3.2.4 其他因素 ............................................. 29
§3.3 影响上海高房价的预期因素分析 .............................. 30
第四章 购房者行为对上海高房价的影响 ................................. 33
§4.1 购房者的决策过程 .......................................... 33
§4.1.1 信息的搜集 ........................................... 33
§4.1.2 信息的认知与偏差 ..................................... 34
§4.1.3 决策与正反馈交易机制 ................................. 36
§4.1.4 决策过程与房地产周期 ................................. 37
§4.2 自住与投资行为对房价的影响 ................................ 39
§4.3 投机行为对房价的影响 ...................................... 40
§4.3.1 投机的含义及特征 ..................................... 40
§4.3.3 投机的成因及影响 ..................................... 41
第五章 上海高房价的实证分析 ......................................... 43
§5.1 上海房地产市场的发展阶段及现状分析 ........................ 43
§5.2 模型的假定及变量的选取 .................................... 50
§5.2.1 模型的基本假定 ....................................... 50
§5.3 多元回归及结果分析 ........................................ 53
§5.3.1 多元回归的结果 ....................................... 53
§5.3.2 对回归结果的解释 ..................................... 54
§5.4 上海房地产市场投机度的计算 ................................ 56
第六章 对策与建议 ................................................... 59
§6.1 加强监督并完善土地制度 .................................... 59
§6.2 保障信息的透明度及真实性 .................................. 60
§6.3 加快经济适用房及廉租房建设 ................................ 61
§6.4 大力打击房地产投资及投机行为 .............................. 62
§6.5 加大宣传改变消费者预期 .................................... 64
参考文献 ............................................................ 67
在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 ...................... 71
致 谢 .............................................................. 73
第一章 绪论
1
第一章 绪 论
§1.1 论文的研究背景和意义
§1.1.1 研究背景
房地产业是国民经济的重要支柱产业，对经济的发展有着举足轻重的作用。
自从 1998 年我国在全国范围内取消“实物分配福利房”的房屋制度以来，房地产
业开始进入完全的市场化和社会化阶段，并伴随着 GDP 的增长、人均可支配收入
的增加，蓬勃发展起来。
近几年来我国多数地区的房地产价格都有持续上涨的趋势，而上海是我国的
金融中心和经济中心之一，以其雄厚的经济实力和优越的地理位置吸引了许多房
地产开发商进行投资。从 2001 年至 2008 年，上海房地产开发投资总额分别为
630.73、748.89、901.24、1175.46、1246.86、1275.59、1307.53、1366.87 亿元，其
中2003 年及 2004 年分别比上年增长 20.34%和30.43%1，可见其速度之快。由于
房地产业整体的巨大经济效益，国家政策曾给予大力支持，再加上房地产开发商
利益的驱动、居民的消费需求及投资需求旺盛以及房地产金融的发展等等，房地
产业迅速发展起来。但是由于我国的市场经济体系还不太完善，房地产的过热投
资导致了房价的一路飙升。从 2001 年到 2007 年，上海商品房平均销售价格分别
3866、4134、5118、6489、6842、7196、8361 元/㎡2（以 2000 年为基期，同比增
长8.44%、15.96%、43.56%、82.02%、91.92%、101.85%和134.53%），几年翻了
一番，2008 年由于收到金融危机的严重影响，房价略有下跌，为 8255 元/㎡，但
这仅仅短暂的下跌，不能阻挡房价一路上涨的大趋势。上海近几年来房价居高不
下，但从某种程度上讲是非理性的，没有相应的基本面做支撑，房地产业出现了
非理性繁荣，例如房地产企业快速增多并伴随着高资产负债率、房地产信贷的不
合理增加等等。许多居民处于无房状态，即使那些已经通过贷款买到房子的高薪
白领阶层，仍必须将其每月收入中的很大一部分用于分期付款，成为新时代的“房
奴”，人们已不能承受目前的高房价。国家的宏观调控政策不断出台，但是似乎作
用不大，反而出现越调控房价越上涨的局面。
与此同时，经济学界正在进行着一场理论革命。2002 年的诺贝尔经济学奖授
予了行为经济学的代表人物丹尼尔·卡尼曼（Daniel Kahneman）和弗农·史密斯
（Vernon L.Smith），行为经济学已逐渐被经济学界所广泛接受。20 世纪 70 年代，
心理学家卡尼曼和特维斯基（Tversky）合作，分别于 1974 年和 1979 年发表了《不
1数据来源：上海统计年鉴
2数据来源：上海统计年鉴
上海市高房价影响因素分析
2
确定条件下的判断：启发式偏差》和《预期理论：一种风险决策分析方法》，研究
了不确定条件下的判断会偏离传统的经济理论中的理性原则的情况，以及不同环
境中人们对风险的态度的差异。行为经济学认为人们并不是像传统经济学所假设
的那样完全理性（“经济人”假设），而是“有限理性”（西蒙，1952）的，且存在
着认知偏向、从众行为、反应不足和过度等等，经济学家们越来越认识到人类行
为本身的重要性[1]。
§1.1.2 研究意义
关于上海房地产价格是否存在“泡沫”，高房价是否合理，学者们意见不一。
但是住房是关系国计民生的大问题，既然很多人都没有能力购房，就表明房地产
价格存在不合理性。房屋的购买者可分为消费者和投资者，当然这两类人也不可
能是完全理性的，而这些人的行为对房价的波动起着重要的作用。因此行为经济
学的发展为房价的分析提供了一个有效的方法，更加有助于剖析上海近年来房价
居高不下的原因，从而为宏观调控提供新的方向和出发点。因此，本文深入研究
上海高房价的动因并运用供求理论、信息不对称理论及预期理论对房价影响因素
进行分析，为宏观调控提供一些建议具有重要的理论和实践意义。
§1.2 国内外文献综述
§1.2.1 国外对房价影响因素的研究
国外学者对房地产价格影响因素的研究大多集中于供求分析。Longbottom与
Nellis（1981）依据供给与需求均衡的原理，利用住宅价格的简化公式并采用英国
的数据进行了分析，最后得出结论住宅价格的首要影响因素是收入，其次是抵押
贷款的资产存量以及贷款利率[2]。Case（1989）认为美国房价很大程度上由于泡沫
因素。他在美国十几年并且十个城市的住宅价格的基础上建立了供求模型，并预
测在利率变动、收入增加、就业增长、建筑成本上升及其它因素的增长情况下，
波士顿的房地产价格将上升15%，但实际情况却是上涨了400%，因此他得出结论
房价的上升可能蕴含泡沫[3]。Geoff Kenny（1999）对爱尔兰的长期住宅市场进行
了供求因素分析，与其他人的研究不同的是，他区分了长期与短期的经济变量。
通过研究，结果发现抵押贷款利率与长期住宅需求是负相关关系，即贷款利率上
升会引起房地产需求的减少。收入增长会增加对住宅的需求，并促进住宅价格一
定比例的上涨，另外建设成本与住宅价格之间存在稳定的比例关系[4]。John
M.Quigley与Min Hwang通过对美国74个大城市13年（1987-1999）的数据建立模型
进行供求分析，得出两点结论：首先过去住宅市场的高空置率会导致房价下跌，
在高空置率的情况下房主也会预测房价将下跌；其次一个城市的经济发展水平、
第一章 绪论
3
家庭可支配收入及就业状况都会对房价产生影响，在许多情况下，这些因素的影
响还是非常重大的[5]。
国外许多学者针对其他因素对房价的影响进行了研究。
Wheaton与Peng
（1994）
运用计量分析对香港1965年至1990年26年的数据针对稀缺性资源土地对房价的影
响进行分析，他们认为由于土地具有不可再生性，土地供给不足会导致房地产供
应减少，同时消费者也会预期将来土地会更加稀缺，房屋租赁价格会上涨，最终
地价与住宅价格均会上涨。他们的分析得到了实证的支持，计量分析结果表明土
地供给对地价及住宅价格都有重要影响[6]。Wheaton与Di Pasquale（1996）针对租
金与住宅价格的关系进行了扩展分析，从而得出了著名的存量—流量模型，该模
型详细说明了住宅租赁市场与新建住宅销售市场之间如何通过租金、住宅存量、
新建住宅数量及住宅价格等因素的变化逐渐向均衡调整。住宅租赁市场与新建住
宅销售市场存在以下两方面的联系：首先由住宅租赁市场决定的租金是影响住宅
销售市场的重要因素，租金的变动会立刻对住宅销售市场上的需求产生影响；其
次新建住宅增多而导致供给增加时，不仅促使住宅价格下降，还会引起住宅租金
水平下降，住宅花费的多少是买房还是租房的重要考虑因素[7]。Naug与Jacobsen
（2005）研究了收入增长对房价的长短期影响，他们采用的样本是挪威1990年至
2004年的季度数据，研究表明收入增长1%，则短期来说第二年房价将上涨0.5%，
从长期来看房价会上涨1.75%[8]。
国外对宏观调控的研究也很多。Stephen Malpezzi和SusanM.Wachter(2002)认为
不恰当或过紧的宏观调控管制将引起“供给不畅”，从而进一步导致房价上涨。
极其严格的管制情况下，供给波动会更加剧烈，供给是决定房地产市场上是否产
生泡沫的关键因素。Kauko（2003）对土地政策进行了详细研究，认为国家的土地
政策与土地市场是否完善有直接关系，并且还与住宅质量及住宅价格有关。尤其
当土地供给还未出现限量供给时，土地规划等宏观调控政策将会对住宅价格产生
重要影响。
§1.2.2 国内对房价影响因素的研究
国内对房地产价格影响因素的研究有很多，并结合实证取得了一些成果。
首先是房地产的供求分析。大部分学者都认为房价是由房地产市场上的供求
状况决定的（张宏斌，2001；欧阳定蛟，陈立定，蔡兵备，2005），也有一些学
者认为房地产在短期内供给是缺乏弹性的，所以房价主要由需求来决定（黄炜华，
姚先国，2001；肖建月，2005）。吴建峰（2002）认为人们的需求是住宅价格上
涨的主要原因，随着我国人均工资收入水平的提高，人们对居住条件的要求也不
上海市高房价影响因素分析
4
断提高，促进了房价的上涨[9]。张红、李文诞(2000)对北京市的住宅市场进行了实
证回归分析，结果表明住宅建造成本及实际生产总值对房价影响显著，而人口数
量与资本成本对房价没有显著的影响[10]。王金明与高铁梅（2004）利用可变参数
模型对我国房地产市场上的供给与需求进行动态的实证分析，结果显示在供给的
影响因素中，价格、利率弹性都比较大，而在影响需求的各因素中收入弹性最大，
价格和利率弹性其次[11]。柴强（2005）将房地产需求进一步分为真实需求及虚假
需求，并指出由虚假需求拉动的房地产价格的上涨是不合理的，在长期内是不能
得到维持的[12]。白霜（2008）用中国31个地区的面板数据对房地产价格的决定因
素进行了实证分析，结果表明对房价影响力最大的是投资状况，其他影响因素包
括购买力及成本等[13]，庄彬惠（2008）从供求关系出发，分别在完全竞争与不完
全竞争市场下分析影响住宅价格的供求因素、宏观因素及政策因素，构建出一个
影响商品住宅价格的理论模型，并在结构向量自回归（SVAR）方法的基础上建立
了计量模型，运用福建省1999年至2005年的数据进行实证研究，得出了各因素对
房地产价格的动态影响。收入与GDP都在长期内对房价有很大的同向影响，累计
百分比分别为25.86%、24.6%；地价则是房价的中期影响因素，与地价正相关，累
计百分比为19%；预期、房地产资金及建筑成本对房价的影响是短期的，且是同向
的，其中只有房地产资金的影响作用较大，累计百分比为20%，其他两个因素的作
用较小。另外，当房地产市场处于供过于求的状态时，供给与需求之差对房价存
在长期的反向影响，且作用比较大[14]。
其次是关于宏观调控的研究。刘琳[15]和刘红玉（2003）认为政府在通过对土
地出让市场调控进而调控房地产价格时，应调整土地出让数量而不是地价，对各
项税费率的调整可以作为房价与地价关系调整的主要手段。有学者认为控制房价
过快上涨可以从调整房屋的供给结构、增加中低价位住房开发供应量、完善住房
保障制度等措施出发（周江，2005；杨树江，2005）[16]。政府对房地产市场的宏
观调控是一项长期的政策，一定要掌握好力度，对房产征收超额累进税，可以建
立调节房地产价格的长期的双向有效机制，房地产宏观调控的结果并不一定是降
低房价（陈淮，2005；夏建英，2006）。王珺和殷林森（2006）运用指标法及单
位根法对上海的指数进行了测度，认为自2000以来上海房地产市场存在一定程度
的投机性泡沫，主要原因是上海市国际大都市的地位及经济背景，但宏观调控的
出台挤压了一些泡沫，一定程度上起到了抑制房价上涨的作用[17]。
再次许多学者对上海房地产价格影响因素进行了研究。张洁、屠佳华（2005）
利用EG两步法、单位根检验及VAR模型对上海房地产市场2000年7月至2004年3月
45组月度数据进行了实证分析。结果表明人均可支配收入、房屋空置面积的变化
摘要：

目录摘要ABSTRACT第一章绪论.........................................................1§1.1论文的研究背景和意义.......................................1§1.1.1研究背景..............................................1§1.1.2研究意义..............................................2§1.2国内外文献综述.............................................2...

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