房价背后的政府因素研究——基于35个大中城市的实证分析

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3.0 周伟光 2024-09-30 4 4 700.2KB 54 页 15积分

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浙江财经学院硕士学位论文

摘要

当前高房价问题已成为我国快速城镇化进程和社会协调发展中的制约性因

素。对此，社会公众和学术界的主流认识是地方政府是房价背后的强大推动力，

即我国高房价属于“政府驱动型”。那么地方政府在我国房价决定机制中究竟有无

影响，影响程度有多大以及通过何种机制产生影响？回答这一系列问题对认识和

解决当前“住房难”问题具有很大现实意义。

本文由政府的三重角色出发，首先通过直观事实证明房价背后存在政府因素，

并构建指标体系实证分析不同作用渠道的影响力度；继而深入剖析政府介入市场、

干预房价的体制根源，探究政府行为的制度逻辑，在此基础上分析当前体制逐渐

强化的“土地财政”发展模式对房价决定机制的影响，明晰了政府影响房价的内

在动力和作用机制。研究表明作为市场参与主体，政府存在推高房价的主动意识

和行为；作为市场监管主体和一般经济社会职能主体时，一方面公共服务资本化

效应推高了房价，另一方面地方被动执行中央调控政策的做法导致税收工具、保

障性住房建设等抑制房价的功能未能有效发挥，由此各种影响路径的综合作用使

得政府成为房价背后的重要推动力。进一步分析发现政府高度依赖的土地财政是

其影响房价的内在动力，而政府影响房价的根源在于“中国式分权”等既定体制

环境，由此要在根本上解决高房价难题，必须理顺现行体制，改进分权模式，调

整中央地方利益分配格局，优化晋升机制，完善相关制度设计。

值得注意的是，因房价中政府因素的传递路径是垄断性权力因素，会引致一

系列严重后果。首先在财政体制内隐藏着巨大的财政支付风险和融资风险，并且

逐渐被强化的“经营土地、经营城市”发展模式严重扭曲了市场机制和资源配置，

同时也影响了消费者等微观市场主体的行为决策，因此以政府为切入点调控房价

势在必行。在具体治理我国高房价时，要客观认识各政府因素的差异性影响，实

现多措并举、有效调控。通过治理政府行为解决高房价难题，要求重新架构我国

财税体制，规范融资渠道，硬化制度约束，减小寻租空间，从体制上消除政府逐

利动机和财政压力，又要改革现行土地制度，从根源上阻断政府逐利路径。此外，

建立适合我国国情的最优分权结构，降低经济和社会发展的制度成本是解围高房

价困境的关键。

关键词：高房价；政府因素；土地财政；制度激励；治理策略

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ABSTRACT

Nowadays,the problem of high housing price has become a restrictive factor of

rapid urbanization process and coordinating social development. For this,the main point

of the community and academia is that local government factor is the real driver of high

housing prices. Then is local government whether or not affect determining system of

high housing prices, what is the impact and to what degree can the local government

drive the housing prices? Recognizing these problems is very inportant.

In this paper, based on the triple functional role of the governmant,we confirm the

government factors of the high prices.Through empirical analysis based on 35 cities, we

demonstrate the effect of different channels.After that,we make the in-depth study of the

much-criticized “land finance”.By doing this research,we understand the real role of

government .The studies based on 35 cities have shown that as the player in the

market,the local government have driven house prices.Besides,as a market regulatory

body and deneral economic and social function,the role of curbing hign housing prices

can not play effectively.As a result,the combined effects of local government are the

important driving force behind high prices.

In addition,we find that the fundament cause of local government factor in housing

price is the given system,such as the decentralization pattern of China.So to solve the

housing predicament,we should straighten the system,improve the decentralized

model,adjust the distribution pattern between the Central and local governments,and

perfect system design.Due to the transmission path of government factor is the

monopoly power factors,it will bring a series of serious consequences.As a result,it

should be solved quickly.These facts are very important to our understanding of high

housing prices and strategies to control housing prices.

This shows that this study support the government-drive “social consensus”.So

controlling government behavior is an important entry point in controlling housing

prices.It is crucial to note that specifying finance act of local government, clearing its

expenditure responsibilities, eliminating the profit motive and financial pressure from

institutions are the key to solve the problem of high house prices.

Key words:High housing prices;Governments effects;Multiple interest-drive;Land

finance;Controlling strategy

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III

第1章引言 .................................................................................................................... 1

1.1 问题的提出：基于两个现象 ............................................................................ 1

1.2 国内外研究现状 ................................................................................................ 2

1.3 研究思路、方法及技术路径 ............................................................................ 8

第2章政府影响房价的证据呈现 .............................................................................. 10

2.1 房价中存在政府因素：不争的事实 .............................................................. 10

2.2 房价背后政府因素的经验研究——来自我国大中城市的证据 .................. 12

第3章政府影响房价的机理分析 .............................................................................. 27

3.1 政府影响房价的制度逻辑 .............................................................................. 27

3.2 政府影响房价的直接动力 .............................................................................. 29

3.3 政府影响房价的现实条件 .............................................................................. 31

第4章政府影响房价的后果分析 .............................................................................. 35

4.1 对财政自身的冲击 .......................................................................................... 35

4.2 对经济的冲击 .................................................................................................. 38

第5章相关结论与政策启示 ...................................................................................... 43

5.1 主要研究结论 .................................................................................................. 43

5.2 相关启示与政策含义 ...................................................................................... 44

参考文献 ........................................................................................................................ 47

附录 ................................................................................................................................ 52

附录Ⅰ 土地财政为直接动力的计量分析 ........................................................... 52

附录Ⅱ 作者读研期间学术成果 ........................................................................... 56

致谢 ................................................................................................................................ 57

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第 1 章引言

1.1 问题的提出：基于两个现象

处于转型时期的我国房地产市场，自 1998 年市场化改革后取得了长足发展，

极大地改善了居民住房条件，且产业发展逐步在宏观经济运行中积极发挥先导作

用（郭娜等，2011），但由于市场化起步晚、发展历程短，市场整体发育水平不

高，并在一定程度上呈现发展失衡态势，比如暴露出供需总量失衡、结构不合理、

非理性繁荣等问题。尤其在 2003 年以来，伴随房地产业投资过热，出现的房价高

位运行问题在我国保障性住房体系不健全背景下逐渐凸显和放大，当前由高房价

直接引发的“住房难”已与“看病难”、“上学难”并称为我国三大民生难题，也

带来了社会大众的广泛抱怨。

高房价的形成原因一直是学术界和社会舆论的关注焦点，人们从各个研究角

度给出的房价驱动因素的结论也有很大不同。当前不容忽视的一个现象是学者和

社会公众纷纷把高房价症结归咎于地方政府 ①

（张双长等，2010；余壮雄等，2010；

高兴波等，2011），认为不论是正规的制度安排，还是潜在的机制设计，都赋予地

方政府足够权力和很高自由度去介入和操纵房地产市场（梁若冰，2009），指出我

国房价属于典型的“政府驱动型”。从 2003 年下半年，中央政府出台多轮政策致

力于解决高房价难题，但是在政策执行过程中，频繁出现地方变相放松中央严管

房价的各种举动。值得注意的是，2012 年7月25 日，新华社电根据全国主要城市

地价监测系统的报告指出，在 105 个地价监测城市中，北京等 33 个城市从不同角

度出台楼市微调政策，具体内容涉及公积金贷款额度、利率优惠、税费优惠、普

通住宅标准及购房补贴等多个方面，况且除上海等四个放松限购政策“红线”的

城市被叫停外，其余城市不涉及限购的政策微调仍在实施。②由此人们对政府推高

房价的广泛指责和政府频繁微调中央调控政策两个现象长期并存，那么地方政府

真是高房价背后的有力推手吗，它将通过何种机制作用房价以及产生了怎样的后

果？这一系列问题亟待回答，这也正是本文的研究出发点。

厘清房价背后的政府因素也具有很大现实意义。通过对政府因素的细致分析，

以清晰呈现其贡献程度，能为房地产市场中规范政府行为、适当权力制衡和准确

职能定位提供依据，也将为完善房地产市场调控策略提供有益参考，以尽快解决

“住房难”问题，实现经济发展成果更好地惠及民生，同时也是实现社会健康、

① “政府推高房价”持续成为新闻热词，再如政协委员吴承业指出房价上涨最大推手是地方政府。

② 王立彬.全国已有 33 个城市对楼市“微调”，新华每日电讯，2012 年7月26 日，

http://news.xinhuanet.com/mrdx/2012-07/26/c_131738991.htm.

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协调和可持续发展的重要一环。

1.2 国内外研究现状

由上可知，研究房价中的政府因素具有现实性、必要性，但整体看来，目前

学者们关于政府因素的论证还比较有限，多数研究呈现单一性和薄弱性，一些尝

试性研究尚不够系统和深入。不过因房价问题一直是学术界的关注焦点，国内外

学者已从多个角度分析了房价决定机制，对此也逐渐形成了比较清晰的认识。下

面将围绕已有多维度研究展开归纳梳理和简要评述，旨在通过认识国内外房价问

题的研究脉络，明晰政府因素的研究状况和可改进之处，为本文寻求切入点。相

对而言，国外研究涉及范围更广，理论研究较为丰富，且在经验分析上也不断有

所突破。随着国内研究的逐渐深入和拓展，学术界也涌现出很多启发性研究。以

下重点从经验分析方面梳理国外研究，继而从理论研究角度归纳国内已有研究。

一、国外房价研究综述

国外针对房价问题的研究比较成熟的是Hedonic Price model(特征价格模型)，

由于商品房具有典型的异质性，这决定了每套住房都具备独一无二的特质，并能

综合反映在房屋资产价值上。特征价格模型一般是从建筑特征、区位特征和邻里

特征去构造房价指数。其中区位特征是房屋资产价值最重要的决定因素，被称为

“垄断性的区位势力”，①主要体现在地理位置状况、交通易达性、环境质量及公

共服务设施等方面，此类研究的重要分支是研究学校质量与住宅价格的关系，Kain

and Quigley(1975)提供了这一领域的一个经典研究，Black(1999)在控制逆向因果关

系的基础上，研究发现考试分数5%的改进导致房价2.5%的上升，②Figlio and Lucas

(2004)证实持续获得A的公共学校有显著而持久的住房价格溢价。公共服务资本化

效应也可以从这个视角上解释。环境的重要影响也广受关注，Boyle and Kiel(2001)

考察了环境外部性对房价的影响，研究认为空气质量、水质量、土地使用和污染

物在一定程度上可以解释房价差异。③居住环境还包括社会性因素的影响，Davis

(2004)考虑了血癌对房价的影响，发现如果10000个人中增加1血癌患者，房价将下

降超过1个百分点。④Linden and Rockoff (2008)使用性犯罪数据检验得出在性犯罪

地点周围0.1里半径区域房价下降近4%。⑤Gibbons (2004)利用伦敦财产犯罪截面数

① 这是因为每套住房都具有无可替代的区位特征。

② Black,Sandra E. Do Better Schools Matter? Parental Valuation of Elementary Education[J].Quarterly Journal of

Economics ,1999,114(2):577-599.

③ Boyle,Melissa A.,and Katherine A.Kiel. A Survey of House Price Hedonic Studies of the Impact of Environmental

Externalities[J]. Journal of Real Estate Literature ,2001,9(2):117-144.

④ Davis, Lucas W. The Effect of Health Risk on Housing Values:Evidence from a Cancer Cluster[J].American

Economic Review,2004, 94(5):1693-1704.

⑤ Linden,Leigh,and Jonah E. Rockoff. Estimates of the Impact of Crime Risk on Property Values from Megan’s

Laws[J]. American Economic Review ,2008,98(3):1103-1127.

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据估计得出财产损失增加1个标准差，财产价格将下降10%，Timothy Besley,and

Hannes Mueller(2012)也证实谋杀案件高发区对应较低水平的房价。总之，关于区

位特征的研究非常丰富。

居民从住所获得效用显著受邻里质量影响，具体包括公共学校、邻里的经济

特征、公共设施状况、自然环境等，这在一定程度上能说明地理位置相邻的地区

与本地房价会产生相互影响，即房价波动具有空间相关性，具体可以通过the lattice

model和the geostatistical model在特征价格模型中解决，如Vansteenkiste (2007)研究

指出美国各州之间存在房价溢出效应，且在土地供给弹性较低的地区尤为突出，

Meen (1999)①和Oikarinen (2008)探究了房价“涟漪效应”形成的动力机制和扩散模

式，这能很好地解释住房价格形成和波动中的空间交互作用和动态扩散效应。

此外因特征价格模型能控制住房特征，便于分离其他因素的影响，目前被广

泛用于估计政府管制效应，这方面的研究主要集中于政府对土地使用管制以及住

房分区管制的效应。Malpezzi (1996)研究得出政府管制提高了住房租金，降低了住

房自有率，Ihlanfeldt (2007)检验发现管制约束程度与房价水平显著正相关，Quigley

and Raphael (2004)利用加利福尼亚数据证实政府对土地使用和居民住房建设的管

制造成房价上涨，并且带来负的供给弹性。Randy E. Dumm et al.(2012)指出政府更

严格的建筑法规下，Jacksonville的三个地区房价平均上涨12.33%。

在研究对象上，国外文献集中在发达国家住宅价格(Isabel Vansteenkiste,Paul

Hiebert,2009 ;②Sean Holly et al.,2010)上，而针对转型期国家房价的研究(Petra

Posedela and Maruska Vizek,2009)则比较有限。对转型国家而言，房价除了由基本

的传统因素决定，还受特定转型因素的影响，尤其是住房市场的制度变迁、住房

融资政策等(Balázs Égert, Dubravko Mihaljek，2007)。由于发达国家房地产市场发

育程度高，对应完善的房价指数编制体系，且一般市场化发展历程长，对应数据

时限长，便于研究房价的动态演变过程，这为研究真实房价与实际指标之间是否

存在长期均衡关系提供了可能性。针对此类数据的经验分析主要分为以下三类：

一是利用向量自回归模型(Sutton ,2002; ③Tsatsaronis and Zhu ,2004)，二是最为广泛

的使用协整和误差修正模型分析(Gallin ,2006;④ Abelson et al.,2005;Page´s and

Maza ,2007)，检验是否存在长期均衡关系和房价回复均衡水平的速度；三是使用

面板模型估计房价决定(Annett ,2005;⑤McQuinn and O’Reilly ,2008)。

综上可知，现有文献集中在线性框架内研究发达国家的房价决定，而非线性

① G.Meen. Regional House Prices and the Ripple Effect: A New interpretation[J]. Housing Studies,1999,14:733-753.

② Isabel Vansteenkiste and Paul Hiebert.Do House Price Developments Spill Over Across Euro Area Countries?

Evidence From a Global VAR[J]. European Central Bank Working Paper Series,March 2009,no.1026.

③ Sutton G.Explaining Changes in House Prices[J]. BIS Quarterly Review, September 2002.

④ Gallin J.The Long-run Relationship Between House Prices and Income: Evidence from Local Housing Markets[J].

Real Estate Economics,2006,34(3):417-438.

⑤ Annett A.House Prices and Monetary Policy in the Euro Area[J].IMF country report,2005,no.05/266.

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浙江财经学院硕士学位论文I摘要当前高房价问题已成为我国快速城镇化进程和社会协调发展中的制约性因素。对此，社会公众和学术界的主流认识是地方政府是房价背后的强大推动力，即我国高房价属于“政府驱动型”。那么地方政府在我国房价决定机制中究竟有无影响，影响程度有多大以及通过何种机制产生影响？回答这一系列问题对认识和解决当前“住房难”问题具有很大现实意义。本文由政府的三重角色出发，首先通过直观事实证明房价背后存在政府因素，并构建指标体系实证分析不同作用渠道的影响力度；继而深入剖析政府介入市场、干预房价的体制根源，探究政府行为的制度逻辑，在此基础上分析当前体制逐渐强化的“土地财政”发展模式对房价决定机制的影...

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