地铁新建对住房价格的影响研究——以长沙市为例

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3.0 周伟光 2024-09-30 4 4 675.77KB 47 页 15积分
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浙江财经学院硕士毕业论文
I
摘 要
地铁建设在我国各地如火如荼的进行着。地铁能够改善现有交通，缓解交通
压力。但是，地铁修建并不是必须的，也不是所有城市都适合修建地铁。在已有
的案例中，地铁渗水、地质勘探毛躁、修建过程中地铁塌方等问题时有发生。地
铁安全问题是一大隐患。是否有必要修建地铁以及地铁修建的可行性，城市规划
建设部门应该给予重视。而且，在地铁建设时期应时刻警惕问题产生。
国内已有的关于城市轨道交通建设对周边房地产价值的影响研究主要是针对
上海、北京、广州等较发达的城市，他们的轨道交通已开通运营。对于长沙这个
中部地区的城市来说，地铁是个新事物。09 年地铁规划批复时，长沙已经达到了
国家要求的各项指标。但是，地铁是一个投资浩大的工程，长沙要如何实现资金
收支平衡？沿线房地产业的增值是地铁城市实现收支平衡的重要的一环，所以，
我们有必要对其进行研究。
本文通过借鉴国内外学者的相关研究，结合长沙住房市场和地铁建设的实际
进行分析。先对特征价格模型的三种形式进行比较，选择回归结果较好且模型自
身能直观确切的解释现实状况的半对数模型进行研究。然后根据回归分析结果，
对特征因子进行筛选，确定影响显著的三大因素：离地铁站点距离、公交条数以
及离市中心的距离。最后根据回归结果，以例证比较的方法分析了地铁规划前后
沿线住宅价格的变化以及地铁影响范围内的变化；同时提取出地铁因子，估算出
地铁对沿线住宅的平均增值和总体增值效果。论文的定量分析结果表明：地铁规
划前后，周边住房价格有明显的增值；在地铁影响的有效范围内，地铁对住房价
格有明显的增值效应。长沙地铁一期工程规划前后，周边住宅价格平均上涨 110%，
由地铁的规划建设引起的涨幅达到 60%；长沙地铁一期工程对 2km 范围内平均每
个楼盘增值 6094 万元，而对所有 37 个样本楼盘的总增值约为 22.5 亿元。论文还
进一步利用模型论证了长沙地铁对住房价格的影响在郊区要强于在市中心。
在现实意义上，该研究有利于长沙市政府制定地铁沿线城市和交通规划、用
地规划以及相关政策。此外，研究轨道交通建设对周边房地产价格的影响研究，
为房地产开发商合理定价、消费者购买决策以及为未建地铁城市政府示警：修建
地铁是否必要以及修建地铁是否可行；在理论意义上，本文的研究能够丰富和完
善长沙市地铁和房地产价格相关理论研究体系。
关键词：城市轨道交通；住房价格；特征价格模型；长沙地铁
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II
ABSTRACT
The subway construction in our country is like a raging fire. It can improve the
existing traffic, alleviate the traffic pressure. However, the construction of the subway
is not must, and of course not all cities are suitable for subway. In some cases, water
seepage, geological exploration edgy and subway collapse such problems often occur.
Subway security problem is a big hidden trouble. Whether it is necessary to build the
subway or not and subway feasibility of construction, city planning and construction
departments should think about. We should be alert to problem in the period of the
subway construction from time to time.
Domestic literature on rail transit and real estate related research is mainly about
the developed city, such as Guangzhou, Shanghai and Beijing. In these cities, the rail
transit has opened operation. In the central region of Changsha, city subway is a new
thing. Therefore, there is little research on this area. Changsha has reached the state
requirements of each index in 2009 when the metro planning approval. However, the
metro is an investment projects, how to realize the fund balance of payment is a
question to Changsha. The real estate value is metro city in the balance of payments of
an important link. So, it is necessary for us to study.
Drawing lessons from the domestic and international scholar’s relevant research,
combined with Changsha housing market, we introduce Hedonic Price Model. The
HPM has three forms, we comparison them, and then, select semi logarithmic model
which has good regression results and model itself can visually exact interpretation of
reality. Then according to the results of regression analysis, screen the factors,
determine the three significant factors: subway, bus number and distance from the city center.
Finally, according to the results of regression analysis, through the example of
comparative, analysis the new subway to residential price time, space of value-added
effect. Extracted the metro factors, and estimated metro on residential average
increment and total value added effect. The results on quantitative analysis of papers
showed that: the construction of residential price has obvious time and space increment
effect. Before and after Changsha metro project planning, the surrounding residential
prices average roused of 110%, by the metro planning construction roused up to 60%.
Changsha Metro Project on 2km range average property appreciation 60940000 Yuan,
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III
for all 37 samples property total value of about 2250000000 Yuan. The paper also
further discusses the Changsha metro on the impact of housing price in the suburbs
than in the city centre.
In reality, the research can help to design financing methods of city subway;
formulate specific urban transportation planning, land use planning and relevant police.
In addition, the research about influence of real estate prices can help real estate
developers make reasonable price, consumer purchase decision and the valuation of
real estate sector correct assess the MTR along residential price. In theory, this article
combining the characteristics of Changsha can enrich and perfect the relevant theory of
Changsha subway and real estate research system.
Keyword: urban rapid rail transit; residential price; Hedonic Price Model; Changsha
metro
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IV
目 录
第一章 绪论 .....................................................................................................................1
第一节 论文研究背景 ................................................................................................. 1
第二节 论文研究的目的与意义 ................................................................................. 2
第三节 本文的主要创新点 ......................................................................................... 5
第四节 论文研究的方法、内容及框架 ..................................................................... 5
第二章 理论基础 .............................................................................................................9
第一节 国外研究综述 ................................................................................................. 9
第二节 国内研究综述 ............................................................................................... 12
第三节 特征价格模型建模基础 ............................................................................... 14
第三章 长沙地铁对周边住宅特征价格模型结构 .......................................................21
第一节 数据类型和来源 ........................................................................................... 21
第二节 特征变量的选取与描述 ............................................................................... 22
第三节 特征价格模型比选 ....................................................................................... 25
第四节 特征价格模型结构 ....................................................................................... 29
第四章 长沙地铁对住宅价格影响的分析 ...................................................................31
第一节 地铁规划前后，地铁对周边楼盘价格的影响 ........................................... 31
第二节 地铁空间影响效应 ....................................................................................... 32
第三节 地铁与市中心距离乘积的影响 ................................................................... 33
第四节 地铁对沿线住宅的增值 ............................................................................... 34
第五章 研究结论、不足及展望 ...................................................................................36
第一节 研究结论 ....................................................................................................... 36
第二节 研究的不足与展望 ....................................................................................... 37
参考文献 .........................................................................................................................41
附录 .................................................................................................................................44
致谢 .................................................................................................................................45
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1
第一章 绪论
第一节 论文研究背景
随着国家的进步，经济的飞速发展，我国城市规模急剧扩大，城市人口急速
上升，城市化程度越来越高，城市居民对居住的区位条件的多样性、邻里环境的
友好性和交通的通达性等各方面也提出了更多更高的要求。目前，上海、北京等
大城市人口数达到千万以上，有 100 多个城市的人口总数超过 100 万，城市人口
的数量在日益增多，城市的空间利用率也在发生变化。城市人口聚集，城市整体
的布局跟着城市人口聚集的方向发生变化，因此，城市的行业布局等都有了变化。
大城市对人口和产业的聚集效应变得越来越强烈，辐射的范围也越来越宽广。城
市人口流动性在加强，流动的频繁性日益增加，对交通的需求也越来越多，而城
市基础交通设施的发展速度远远跟不上时代的要求。针对城市现有的各种不良状
况，尤其是城市现有的交通状况不足以承担日益庞大的人流量的问题，这就自然
而然的提出改善城市的交通状况的话题。国外城市针对这些现状，率先提出并发
展了轨道交通建设。我国大城市依据国外经验，也利用轨道交通的建设来解决我
国城市的交通问题。国民经济“十五”计划发展纲要中，“发展城市轨道交通”作
为其重要的组成部分。 2005 年就有“在百万人以上城市，要优先发展以城市轨
道交通为主的公共交通系统”。“十二五”计划中，建设城市轨道交通网络化系统
被列入纲要。我国的城市轨道交通发展正在迎来黄金发展时期。全国有 50 多个城
市已经到达修建地铁的最低要求，很多城市已经开始进入地铁修建时期。但是，
地铁建设并不是一蹴而就的事情，需要庞大的资金和时间投入，国家的规划建设
部门在接受各地区的地铁建设申请的时候也在担心各地区盲目跟风。而且，就现
有的城市地铁建设后的公交线路改造来看，很多地铁建设的城市有“被地铁”的
现象出现。历来，轨道交通各种性能都高过公共交通，相对的轨道交通的票价较
高，为了节省资源，地铁修建之后，某些公交线路会被撤除，居民出行只能选择
地铁，出行成本相对高了，居民“被地铁”了。在地铁建设和运营的过程中，出
现了很多的问题。城市之间出现比谁地铁修建速度快、比哪个城市地铁站点修建
的漂亮等相互攀比的现象，导致很多的地铁建设准备工作没有做到位，比如说：
地铁站点规划的论证匆忙、地铁线路的走向的选择不当、地质勘探不到位、仓促
开工建设等等。这些现象都是我们的政府部门在建设地铁之前需要认真考虑的事
情，但是，遗憾的事情是，政府部门选择把它当作发展中必需要有的代价因而被
忽略。在现实当中，有很多这种不当的例子：地铁建设过程中频频塌方（杭州地
摘要：

浙江财经学院硕士毕业论文I摘要地铁建设在我国各地如火如荼的进行着。地铁能够改善现有交通，缓解交通压力。但是，地铁修建并不是必须的，也不是所有城市都适合修建地铁。在已有的案例中，地铁渗水、地质勘探毛躁、修建过程中地铁塌方等问题时有发生。地铁安全问题是一大隐患。是否有必要修建地铁以及地铁修建的可行性，城市规划建设部门应该给予重视。而且，在地铁建设时期应时刻警惕问题产生。国内已有的关于城市轨道交通建设对周边房地产价值的影响研究主要是针对上海、北京、广州等较发达的城市，他们的轨道交通已开通运营。对于长沙这个中部地区的城市来说，地铁是个新事物。09年地铁规划批复时，长沙已经达到了国家要求的各项指标。但是...

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