论业主委员会在物业管理中的作用以及如何更好地发挥作用
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目 录
引言...........................................................3
1 业主委员会概论..............................................4
1.1 业主委员会的概念和特征......................................4
1.2 业主委员会在物业管理中的地位和作用..........................5
1.2.1 业主委员会的行为和职责....................................5
1.2.2 业主委员会的作用与价值....................................5
2 业主委员会的功能作用建设....................................6
2.1 业主委员会的一般功能......................................6
2.1.1 自治活动组织化............................................6
2.1.2 维持平衡..................................................6
2.1.3 加强沟通交流..............................................7
2.2 业主委员会的其他作用......................................7
2.2.1 反映民意的作用............................................7
2.2.2 推动经济发展..............................................7
2.2.3 加强社区精神文明建设......................................7
3 加强业主委员会运作管理与服务的对策建议......................8
3.1 加强政府对业主委员会的指导和监督............................8
3.2 加大宣传力度，加强业务指导.................................10
3.3 培育业主社区意识...........................................10
3.4 合理筛选业委会代表.........................................10
4 小结.......................................................11
参考文献......................................................12
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引言
随着我国住房制度改革的不断深化，物业管理行业从无到有得到了迅速发展。物业
管理作为一种新型管理服务体制，与传统的房产管理相比，最基本的特点就是物业专
业管理与业主自治管理的结合。它改变了过去单纯依靠政府部门对住宅进行管理的模式
业主委员会(以下简称“业委会”)的诞生是这种发展的必然产物，是居民参与社区管
理和基层民主自治的重要载体。加强业委会规范运作管理是构建和谐社区的基础，业委
会能否规范运作，关系到居民区的稳定大局。目前，居民区业主队伍正在日益壮大，业
主大会、业委会在居民区中的作用日益凸现，如何正确指导业委会的组建和运作，已经
成为地区党组织和政府基层工作的重要课题。
业主大会、业委会作为一种新生事物，无论是法规的完备性还是操作的完善性，都
还处于探索阶段。从目前业委会运作管理和服务的状况看，其中还存在相当多的问题鱼
待深入研究，如部分业委会组成人员的素质参差不齐、维权过程中违背“权利与义务平
等”的基本法律原则、业委会与物业管理相互掣肘、业委会与居委会之间职能交叉、物业
公司与居委会之间多头管理等，造成业主利益无法实现。此外，现阶段法规条例中存在
的立法缺陷，也给业委会的实际运作和物业公司的经营管理带来影响。这些问题如果不
能及时加以解决，就会不断造成矛盾的产生和累积，严重影响社区安宁和社会稳定，
甚至会危害基层政权建设。
基于以上，业主委员会的重要性以及理论和实践中的诸多问题，促成了研究业主
委员会的初衷。对业主委员会运作情况的分析，有助于加强我们对物业管理市场的深度
了解，找出制约物业管理发展的症结，从而推动我国物业管理的健康、快速发展。
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论业主委员会在业务管理中的作用以及如何更好地发挥作用
1 业主委员会概论
1.1业主委员会的概念和特征
我国《物业管理条例》对业主委员会没有明确给出定义。只是在第十五条规定:业主
委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责……”第十六条规定:“业主委员会应当自
选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业
主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强具有一定组织能力的业主担任。业主委员
会主任、副主任在业主委员会中推选产生。”
实践当中，对业主委员会的概念表述不一，但大同小异。根据对业主委员会的不同
定义及物业管理条咧的相关规定，可以得出，业主委员会是经业主大会选举产生并经房
地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主
委员会是一个代表业主行使业主自治管理权的机构。是业主大全日常事务的执行机构。
它具有以下特征:
第一，业主委员会应由业主大会(或业主代表大会)选举产生。业主委员会是业主大
会的常设机构和日常事务的执行机构，因此，其应由业主大会选举产生，应向业主大会
负责。
第二，业主委员会的活动范围应该是进行物业的业主自治管理。也就是，业主委员
会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能由一个常设的机构来行使，使得各业主的
意见能够得到统一，并贯彻于具体物业管理事项中。
第三，业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的常
设机构、执行机构，应该向业主大会负责，即应向全体业主负责。业主委员会应代表和
维护的是全体业主的权益，不能只顾及大业主的利益，被大业主所把持和控制。同样，
业主委员会也不应被为数众多的小业主所操纵，联合抵制、排挤大业主。而且，业主委
员会维护的是业主的合法权益，其所有的行为决策都应在法律法规规定的范围内。
第四，业主委员会应经房地产行政主管部门登记。对业主委员会进行登记是物业区域
中业主自治管理制度化的典型表现。业主委员会仅仅是代表全体业主对外实施与物业管
理有关的行为，其最终责任又是由业主承担的，业主有其不动产物业作为责任财产加以
担保，因此可以将登记作为业主委员会取得合法资格的要件。
1.2业主委员会在物业管理中的地位和作用
1.2.1业主委员会的行为和职责
业主委员会的行为主要分为两类:
1、民事行为，发生民事法律效力。业主委员会主管职责、财经职责、合同职责、审
议决定职责、执行职责、监督职责、保管职责、告诉职责等职责的履行，都可以直接发
生民事法律效力。
2、非民事的行为，不发生民事法律效力。业主委员会会议职责、提议职责、协助职
责等职责的履行，不发生民事法律的效力。
1.2.2业主委员会的作用与价值
与计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行管理的传统房产管理相比，
物业管理作为计会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制，其基本的特点是
业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合。业主委员会是广大业主实现
业主自治自律的前提和关键，在物业管理中具有重要的地位和举足轻重的作用。
业主委员会的活动主要有两方面的价值：
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目录引言...........................................................31业主委员会概论..............................................41.1业主委员会的概念和特征......................................41.2业主委员会在物业管理中的地位和作用..........................51.2.1业主委员会的行为和职责....................................51.2.2业主委员会的作用与价值...............
作者：朱铭铭
分类：高等教育资料
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时间：2024-09-20
