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房地产企业存货评估指引 1

房地产企业存货评估指引（讨论稿）

房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外

还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、

出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。本讨论稿仅针对产成品（开

发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。

一、房地产企业存货核算的主要内容和特点

1、开发成本的核算：

开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发

成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。其中：配套设施开发

成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入

开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本指房地

产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工

程等所发生的各项费用支出。

　　开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种

非完全成本。开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期

工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生

可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派

出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开

发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

2、开发产品的核算

　　房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行

成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产

品”科目。开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套

设施、代建工程等二级科目。房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销

售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入

“分期收款开发商品”科目。开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营

时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科

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目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的

摊销。开发企业将用于安置被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将“开发

产品——周转房”转入“周转房——在用周转房”科目核算，并设置“周转房

——周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相

应的土地、房屋开发成本或开发间接费用。

其中开发用土地在取得时，按实际成本计入“开发成本”。在开发建设过程

中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属

于直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊

计入。属于难以辨认或难以合理分摊的费用性成本支出实际发生时直接计入当期

损益。

二、房地产企业存货评估方法

1、产成品-开发产品

房地产开发产成品为待出售的商品房，住宅，商铺，库房、车位等，属正常

销售产品，对列入产成品的已完工的开发产品按市价法评估出市价后扣减一定

的销售费用及全部销售税金、部分利润计算评估值。

评估公式为：

评估价值＝销售单价－适当的销售净利－销售费用-销售税金－所得税。

2、在产品-开发成本

主要采用假设开发法评估，即假设开发法是求取估价对象未来开发完成后

的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合

理价格或价值的方法。其评估的计算公式如下：

V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)

其中：V——在建工程价值；

A——续建完成后的房地产价值(指该工程按设计标准完工后的市场

可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；

B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程

费用、专业费及不可预见费)；

C——投资利息；

D——税金；

E——续建投资利润；

F——租售费用

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（1）确定开发完成后的房地产总价

 根据所开发房地产的类型，预测开发完成后的房地产总价(总开发价值)，

可通过以下两个途径确定：对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，

应按当时的市场交易价格，采用市场比较法确定；对于习惯出租的房地产，如

写字楼和商业房地产等，可根据当时的租金水平，确定所开发房地产出租的纯

收益，采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。

（2）估算续建成本

 后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑

承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采用建筑工程概预算的方法

来估算。

（3）估算专业费用

 专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。对于在建工程来说，专

业费用可能已在前期工程中投入。

（4）估算不可预见费

 假设开发法中为保证估价结果的准确性，往往预备有不可预见费，一般

为总建筑费和专业费之和的 2％-5％。

（5）确定后续开发建设周期，估算预付资本利息

 后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一

段时间。利息即后期开发全部预付资本的融资成本。

（6）估算税金

 税金主要指工程建成后房地产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税

等，应根据当前的政府税收政策估算，一般以房地产总价的一定比例计算。

（7）估算开发商的合理利润

 该利润是指后期投入应计的开发商利润。开发商的利润应按投资年期不

同，采用不同的投资回报率计算。

（9）计算在建工程价值

根据上述公式即可计算出在建工程的价值。

3、在产品不同情况的评估方法

（1）对在建项目本次评估采用剩余法（假设开发法）评估。

评估公式：

待开发房地产评估值=续建完成后的房地产价值(收入)-续建成本-管理费

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用-投资利息-销售税费-续建投资利润--土地增值税-企业所得税

（2）对待开发的土地使用权评估主要采用假设开发法评估，也可选用假设

开发法和基准地价系数修正法综合测定地价。

假设开发法评估公式：

地价=楼价-开发费用-销售税金-管理费-资金利息-销售费用-税费-利润。

基准地价系数修正法

所谓基准地价系数修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具

体区位、土地使用年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，对估价对象

宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。宗地地价

测算分析如下：

地价=允许建筑面积×楼面基准地价×宗地容积率修正系数×土地类型修正

系数×使用年期修正系数

有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分

楼盘。评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售

的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评

估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在

建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利价值已不属于委托单位

所有。

三、房地产企业存货评估案例模板

例：存货的评估说明（仅供参考，按实际情况修改补充）

存货账面值为xxxx 元，调整后账面值为元。存货包括在产品（自制半成

品）、产成品和在用低值易耗品三项。其中在产品为在建未完工的商品房和用于

房地产开发的土地使用权，账面价值为元，主要有在建高层公寓2幢，建筑面积

平方米；土地使用权两项，总面积为平方米。产成品账面价值为元，有已建成待

销售的别墅119幢，建筑面积平方米；公寓86套，建筑面积方米；商铺43套，建

筑面积平方米，停车库个。

由于资产占有方在别墅的开发中根据周围地形、景观的不同采用了个性化

设计，因此别墅的户型较多，以满足客户个性化的需要。为了管理和销售的需

要，每幢别墅都有独立的编号，在主体达到预售的要求后即将此编号牌安装在

外墙的显著部位。

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与一般工业企业相比，房地产开发企业的存货具有项数少、单位价值高、个

性化差异大、位置固定的特点，因此本次评估对全部存货进行了全面的清查核实

数量和价值的抽查率均为100%。清查时除对幢数和套数逐项清查核实外，还对照

资产占有方提供的测绘报告对建

筑的面积进行抽查核实，经清查，账实、账表一致。

在存货的清查核实中，评估人员还取得了建设监理公司对委托评估的在建

项目在评估基准日的工程形象进度的确认报告。经现场核实，实际的工程形象进

度与建设监理公司描述的形象进度基本一致。

（一）产成品的评估说明

产成品账面值为元，调整后账面值为元。

产成品由已开发且建设完成的商品房结转成本而形成的存货，系资

产占有方已建成待销售的别墅、公寓、商铺和地下车库等，全部建造在南航

xxxxxxx的D 区内，经核实，资产占有方已通过出让方式取得了委估建筑物相应

的土地使用权，并取得该项目的建设规划许可证和商品房预售许可证等权证，

资产占有方未进行明细核算，未能将该部分存货成本结转到每一项的存货明细

中。

如前所述，评估人员对委估存货逐项进行了核实，帐实、账表相符。根据该

公司历史的销售情况，评估人员认为委托评估的存货均能正常销售,故本次评估

按正常销售产品评估。

评估公式：正常销售产品的评估值=不含税销售单价×[1-销售费用率-销

售税金及附加费率-(销售利润率×所得税税率)-销售利润率×(1-所得税税率)

×净利润扣除率]×数量

1、销售单价的确定

按企业提供的销售清单价格确定。D 区内开发的住宅在评估基准日之前的

两年内已销售了400 余套，面积超过了平方米，销售价款逾2 亿元。评估人员分

析了已销售住宅与委估住宅在区域因素、个体因素方面的异同点，对资产占有方

提供的销售清单中表明的价格的可实现性进行了评价，同时对财务部门提供的

价格独立在销售部门进行验证，决定按企业提供的销售清单上不含税价格确定。

对于少数资产占有方没有提供销售单价的住宅，评估人员按照有关可比住宅的

销售单价确定了其的销售单价。

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2、销售利润率的确定

项目 2006 年度 2005 年度 2004 年度

一、主营业务收入

减：主营业务成本

主营业务税金及附加

二、主营业务利润

加：其他业务利润

营业费用

管理费用

财务费用 –

三、营业利润

加：投资收益

补贴收入

营业外收入

减：营业外支出

四、利润总额

销售利润率

销售费用率

上述表中的一至四项的数据来自于企业前三年的审计报告。根据表中的数

据计算的销售利润率可看出，作为房地产开发企业，2003、2004 年明显异常。

根据资产占有方介绍的有关情况，这两年结转的成本中有大量在公司股权交易

时同时带入的潜亏，不具有共性。根据房地产开发企业的平均利润率，该企业的

合理的销售利润率以2005年和2006 年度的数据的加权平均数18.11%作为本次评

估计算的取值。

3、销售费用率的确定

同上述之理，销售费用率以2005 年和2006 年的数据的加权平均

数3.08%作为本次评估计算的取值。

4、所得税税率的确定

所得税税率取33%。

5、净利润扣除率的确定

净利润扣除率取50%

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