生态养老院创业计划书

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　一、养老机构产业化发展的方向

　　从经济学的角度分析，需求使人产生消费的动机和行为，进而刺激供给的变化，促进产业结

构的变革。老年人的养老需求有其特殊性：一是老年人由于身体机能老化和疾病的原因，饮食起居

需要人照顾，不同身体状况和疾病要求是多样性的，有些情况家人和保姆是不能照顾到位的，需

要有较专业医护人员和营养师才能护理好。二是由于家庭经济状况和住房条件的原因，有些家庭没

有能力请保姆，即是请了保姆也不一定能够满足特殊护理老年人的要求。如果老年人出现疾病同样

会影响子女的工作和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老机构的医疗护理成本会更高。三是从老

年人的心理来看，老年人不愿意被子女“囚禁”在家里，孤独的生活会使其感到痛苦。老年人不愿

意被人“遗弃”，如果子女将其送到条件较差，或是交通不便远离城市的养老机构，有些老年人

容易产生自残、自杀的倾向。那么，养老机构将沿着怎样的方向发展呢?根据上述对老年人养老的

需求分析，养老机构产业化发展的三个基本方向：

　　1、大力发展规模经营。

　　规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，容易在公众中形成良好的信誉度和公信力。目前我

国尚未对养老机构的规模大小形成较为统一的等级划分标准，但就一般民众心理认同而言，养老

机构的床位数在 200 张以下的为小规模，床位数在 200-500 张之间的为中等规模，床位数在 500

张以上的为大型养老机构。我认为规模经营就是发展大型养老机构。那么，为什么要把规模经营作

为养老机构发展的方向呢?理由主要表现在如下方面：

　　(1)建筑设计规范。目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁布的《老

年人建筑设计规范》进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题

以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。

　　(2)医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些有专业

知识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。特别是对那些有多种疾病的高龄老

年人，可以使之有医疗保障的安全感。

　　(3)休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空间的实际情况，建

设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。而这一切又都是

老年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。

　　2、创立养老机构的品牌效应。

　　品牌创立一般是以规模经营为背景和前提条件的。只有具有规模优势和良好信誉，才能创立和

提升品牌的形象。目前我国养老机构的品牌意识还比较弱。据不完全统计，我国养老机构中仅有广

州市良典养老院在国家商标局注册了“良典”及其标识。为什么养老行业也要向品牌经营过渡呢?

一方面在大众消费心理中存在一种崇尚品牌，信任有良好形象的品牌倾向。另一方面，当品牌在消

费者心理产生归属感以后，有利于推进品牌的规模扩张和连锁经营，进而促进养老机构的产业化

进程，形成有一定规模和影响的养老集团。这样不仅可以为老年人提供良好的养老条件和环境，同

时可以引导养老消费市场更趋于合理，抑制乱收费和服务不到位的现象。有利于解决子女的后顾之

忧，促进社会的安定团结。

　　3、完善养老机构的配套功能。

　　随着人们生活水平的逐步提高和改善，原有的一些规模小、起居生活条件差、医疗护理不到位

以赡养孤寡老人、生活困难老人为主的敬老院等养老机构模式，已不能满足老年人养老的消费需要

取而代之的必然是有医疗护理专业、膳食结构科学合理、文娱活动丰富、休闲环境幽雅、子女探望交

通便利的养老机构。因此，完善养老机构的配套服务显得尤为重要。养老机构配套功能完善的重点

在两个方面：

　　(1)医疗护理服务的配套。虽然民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗室能真正满

足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗?显然是不够的。就大型养老机构而言，入住的大都是在 70

岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多的现象呢?一般是由家庭护理的成本和照顾难

度决定的。只有家庭护理成本与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子

女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单的医疗室是无法

满足需要的。试想 500 多名70 岁以上的老年人，至少有50%的身体都有一些疾病，需要吃药、打

针;至少有25%的老年人需要进行留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以

上医院与配套。因此，大型养老机构必须通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗

护理功能上的配套和完善。

　　(2)饮食的科学合理套配。

　　养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修，满足基本的卫生要求和

操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特殊要求，科学制定营养

食谱，合理控制饮食数量和种类。

　　c)商业模式分析，包括盈利模式、竞争对手分析、核心竞争力分析等;

　　二、养老机构产业化过程中存在的问题

　　目前我国的养老机构有政府办的，民间办的，政府和民间合办的等多种形式。就其机构性质而

言，又可分为非营利性和营利性两种。养老机构产业化实质上是走自主经营、自负盈亏的营利性道

路。这条道路好走吗?不好走，很艰难。主要存在问题有如下方面：

　　1、投入大，回收期长。

　　既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出情况如何?摆在我们面前的一

个事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前途的，市场非常巨大，竞争格局尚

未形成，总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业，特别是一些有实力的企业集团和个

人不愿意投资呢?道理很简单，因为投入大，回收期长，无利可图。我们拿一个同等规模的养老院

项目与房地产项目做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块10000 万m2 的土地，容

积为3%，建筑面积30000 m2。养老院项目扣除减免的征地补偿费，建筑成本约1770 元/ m2，

总投资约 5300 万元，资金成本为年利率 6%。养老院的规模按 1000 张床位计算，回收资金的主

要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约8000 元，10 年的周转率为3次，共计约2400 万

元;床位费每人每月 500 元，10 年入住率按100%计算共计约6000 万元;其他收入抵扣经营成本。

这样养老院项目回收投资需要 10 年，而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本约2170 元/ m2，

总投资约 6500 万元，房屋销售价格3500 元/ m2，回收资金约 1.05 亿元，包括建设期和销售期

在内大概需要 2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅可以收回投资，还可获取约 4000 万

元左右的利润。

2、租赁经营融资困难。

　　由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那

么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。这可以把近期的巨大投资，转化为分期的租

金支出。但是，如果是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢?答案只有一个，那一

定是多年的“烂尾楼”。要完成一个“烂尾楼”项目，仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋

只有经营权，没有所有权，投入的资金必然被占压，不能通过抵押贷款等方式，将资金盘活，周

转使用。因此，租赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市良典养老院的经营情况为例。广州市

良典养老院2002 年承租了一栋94 年的九层宾馆“烂尾楼”，建筑面积20000 m2，占地面积

8000 m2，租期20 年。有 200 多个房间，可设养老床位 650 张，每月租金近20 万元，改造、

扩建总投资约 1500 万元，投资回收期需要 6年以上。虽说目前该院经营状况良好，但是由于股东

投资能力有限，不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流

动资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化

进程的写照，是产业化进程中的融资难点问题。

　　3、医护人才引进难

　　大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中高级专业医护人员难度较大

在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果某位专业医护人员到养老院的医疗康复室

工作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。因此，大型养老机构不仅不能吸引专

业医护人员加盟，也很难培养出自己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任

院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近30 年的工龄和相应的福利待遇

　　4、经营风险大。

　　随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需

要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一定的经济实力和赔偿能力，因此对于医疗

护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗

事故纠纷的法律程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意识增强有其积极一面，

但养老机构由于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构都

愿意开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客

观上加大了大型养老机构的经营风险。

　　d)运营计划，包括未来几年具体战略、市场计划、营销策略等;

　　在全国范围内选择利用目前国家民政部政策在运营模式上既有公建公营的，又有公建民营和

民办公助的。有利因素采用租赁，自建在有一定经济基础的地区开办。

　　e)融资要求及投资回报分析;

　　投资微型社区养老院，床位约为30 张，成本

　　月人力成本：16000 元

　　杂项：10000 元

　　收益

　　收入：35000 元

　　纯利：约10000 元

　　f)实施计划和运营团队管理;

　　小型家庭养老院模式。即开办者利用自有住房，在照料自家老人的同时，招收社区老人养老。

小型家庭养老院床位设置一般为 6～15 张，由开办者家庭成员为老人服务。

　　日托养老模式。即“朝至夕归”式养老，功能设施与托儿所相近，多数由街道或社区兴办，内

设活动室、休息室、餐厅及老年课堂等设施，老人白天集中活动，中午供应饭食，晚上各自回家。

全市现有各类托老所近30 家。

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