某小区物业管理服务正式投标书

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3.0 刘畅 2024-11-26 5 4 668.47KB 62 页 10积分

目录
一、北京
****
物业管理有限公司
.....................................................................................................................5
二、
****
物业概况
.............................................................................................................................................5
1、基本情况....................................................................................................................................................5
2、物业管理服务范围...................................................................................................................................5
3、小区特点分析...........................................................................................................................................5
三、
****
物业管理总体策划
.............................................................................................................................6
1、总体目标....................................................................................................................................................6
2、管理模式....................................................................................................................................................6
2-1 组建项目管理处，实行财务独立核算...............................................................................................6
2-2 人员选聘与激励机制...........................................................................................................................6
2-3 公司总部监督管理和支持...................................................................................................................7
2-4 外部监管和协调...................................................................................................................................7
2-5 全面实施质量/环境管理体系..............................................................................................................7
2-6 信息反馈机制.......................................................................................................................................7
2-7 关注客户满意程度...............................................................................................................................8
2-8 环境保护...............................................................................................................................................8
2-9 信息智能化管理...................................................................................................................................8
2-10 专项业务外包.....................................................................................................................................8
3、组织架构....................................................................................................................................................9
4、组织内部运作机制...................................................................................................................................9
5、人力资源管理.........................................................................................................................................10
6、经营管理指标..........................................................................................................................................11
四、物业管理服务内容与标准
.......................................................................................................................13
1、综合管理..................................................................................................................................................13
2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理.............................................................................14
2-1 房屋日常养护维修.............................................................................................................................14
2-2 供电设备管理维护.............................................................................................................................14
2-3 给排水设备运行维护.........................................................................................................................14
2-4 供热锅炉的管理和维护.....................................................................................................................14
2-5 电梯运行维修.....................................................................................................................................15
3、保安服务..................................................................................................................................................15
3-1 公共秩序.............................................................................................................................................15
3-2 中控室运行管理.................................................................................................................................15
4、卫生保洁..................................................................................................................................................15

5、绿化..........................................................................................................................................................16
五、物业管理收费标准测算
...........................................................................................................................17
1、物业管理成本核算表.............................................................................................................................17
2、人员工资标准.........................................................................................................................................18
3、锅炉运行..................................................................................................................................................19
4、生活热水运行.........................................................................................................................................19
5、车库管理..................................................................................................................................................19
6、物业开办费.............................................................................................................................................20
7、物业管理收支平衡.................................................................................................................................23
8、物业管理费收费标准.............................................................................................................................23
六、日常管理服务
...........................................................................................................................................24
1、规章制度体系.........................................................................................................................................24
1-1 公共制度.............................................................................................................................................24
1-2 内部管理制度.....................................................................................................................................24
2、档案资料管理.........................................................................................................................................25
2-1 客户档案管理.....................................................................................................................................25
2-2 技术档案管理.....................................................................................................................................26
2-3 设备登记卡.........................................................................................................................................26
2-4 客户设备档案卡.................................................................................................................................26
2-5 管理处内务管理档案.........................................................................................................................26
2-6 档案管理的主要模式.........................................................................................................................27
2-7 档案管理流程.....................................................................................................................................27
3、保安服务管理.........................................................................................................................................27
3-1 运用技防系统.....................................................................................................................................27
3-2 建立人防体系.....................................................................................................................................28
3-3 建立安全防范网络.............................................................................................................................28
3-4 安全责任承诺.....................................................................................................................................28
4、消防管理..................................................................................................................................................29
5、交通车辆管理.........................................................................................................................................29
6、清洁服务..................................................................................................................................................30
7、绿化服务..................................................................................................................................................30
8、维修保养..................................................................................................................................................30
9、投诉处理方法.........................................................................................................................................33
9-1 投诉的接待.........................................................................................................................................33
9-2 投诉的处理.........................................................................................................................................33
10、财务收支报告.......................................................................................................................................34
11、社区便民服务........................................................................................................................................34

12、物业管理应急方案...............................................................................................................................36
12-1 火警事故应急方案...........................................................................................................................36
12-4 治安事件应急方案...........................................................................................................................38
12-5 停电停水应急方案...........................................................................................................................39
12-6 水浸事故应急方案...........................................................................................................................40
12-7 电梯故障应急方案...........................................................................................................................40
12-8 遇急症病人.......................................................................................................................................41
12-9 重症传染病源、核放射源、大范围的食物中毒的应急处理方案..............................................41
12-10 突发死亡事件处置程序.................................................................................................................43
12-11 贩毒、吸毒案件处置程序.............................................................................................................43
12-12 恶意投毒案件处置程序.................................................................................................................44
12-13 散发非法宣传品事件处置程序.....................................................................................................44
12-14 爆炸案件及可疑爆炸物品的处置程序.........................................................................................45
12-15 煤气、天然气泄露应急方案.........................................................................................................45
12-16 高空坠物应急预案.........................................................................................................................46
12-17 交通事故应急方案.........................................................................................................................46
12-18 噪音应急预案.................................................................................................................................47
13、二次装修管理.......................................................................................................................................47
七、维修基金管理
...........................................................................................................................................48
1、公共维修基金收缴和管理.....................................................................................................................48
2、开办费开支范围的界定.........................................................................................................................48
3、维修基金的续筹.....................................................................................................................................48
4、援引文件条款.........................................................................................................................................48
5、基金退还条款.........................................................................................................................................49
八、社区文化建设
...........................................................................................................................................50
1、社区文化建设的运作与实施.................................................................................................................50
2、社区文化活动计划.................................................................................................................................51
3、社区文化活动管理制度.........................................................................................................................52
4、文体活动的组织策划.............................................................................................................................52
5、社区文化宣传工作管理.........................................................................................................................52
九、小区接管方案
...........................................................................................................................................53
1、接管原则..................................................................................................................................................53
2、接管工作时间计划.................................................................................................................................53
3、接管验收工作程序.................................................................................................................................54
3-1 接管验收准备工作.............................................................................................................................54
3-2 资料的接管验收.................................................................................................................................55
3-3 物业硬件设施接管验收侧重点.........................................................................................................55
3-4 接管验收依据和验收方法.................................................................................................................55
3-5 楼宇主体硬件设施的具体验收标准.................................................................................................56

3-6 公共配套设施接管验收标准.............................................................................................................57
3-7 机电设备的接管验收.........................................................................................................................58
3-8 接管验收遗留问题的处理.................................................................................................................58
3-9 内部作业规程.....................................................................................................................................59
十、小区管理建议
...........................................................................................................................................61
十一、管理处主要岗位人员介绍
...................................................................................................................62
十二、主要分包商推荐情况
...........................................................................................................................63
十三、合同
........................................................................................................................................................64
十四、结束语....................................................................................................................................................64

一、北京****物业管理有限公司

略

二、****物业概况

1、基本情况

****位于某市××区***，占地*****平米。小区由三栋板塔连体小高层和一栋塔式

小高层组成，总建筑面积*****平米，其中居住面积*****平米。小区住宅套数***户，入

住时间****年**月，规划机动车车位***个（其中地下***个，地上待建***个）。物业产

权性质为经济适用房。小区相对独立，能实现封闭式管理。小区有 3 个出入口，均设24

小时门岗。（详细内容参看招标文件）

2、物业管理服务范围

小区红线内所有公共区域及共用设施设备管理，小区供暖（包括西侧 4 栋 6 层住

宅），业户服务、治安消防、保洁绿化、应急事件处理、停车场管理、档案管理、更新改造、

帐务管理、公共事务，受业主委托的和法律法规规定的其他服务事项。

3、小区特点分析

小区虽属社会个人集资建房，产权多元化，由某市社团住宅合作社开发，但物业建

筑风格时尚，园区绿化和广场景观错落有秩，保安监控和门禁设施完善。业主和居民文

化和消费层次高，一般层次的物业管理服务质量很难满足享受和心理需求。小区居民的

社会背景、职业经历、生活习惯、文娱爱好、环境意识等的差异性，也给物业管理服务提

出更高的要求。小区居民小区合围式建筑格局，营造了公共空间活动气氛和居民私密生

活空间相和谐的居住环境，人车分流形成富于人性关怀的高品质交通生活秩序。小区与

周边居住区形成鲜明的独立性和品质差异对照，内部氛围宁静祥和，但多数居民间缺乏

日常的交流和沟通，存在邻里间正常交流的心理需求和社区集体活动的需求。

三、****物业管理总体策划

1、总体目标

倡导轻松自然、绿色环保、品位高雅的生活理念，建造高品位的人文居住环境。通过

规范化管理、人性化服务，确保小区功能的完善和正常发挥，延长住宅及附属设施设备

的使用寿命，争创“某市优秀物业管理居住小区”。加强与开发商、业委会之间的协调工

作，不断完善小区规划和配套设施设备。通过强化内部管理和业主支持与监督，使公司

自身成为某市执行物业管理法规和服务标准化的典范。实施“温馨家园计划”，增加社

区居民归属感，提升小区物业的居住价值。通过广大居民和物业公司共同努力，真正实

现社会效益、经济效益、环境效益的和谐统一，营造安全、舒适、温馨、和睦的生活环境。

2、管理模式

2-1 组建项目管理处，实行财务独立核算

成立北京****物业管理有限公司康宁居项目物业管理处（以下简称管理处）。管理

处实行经理负责制，经理将由公司董事会审核批准后任命。管理处将根据委托管理合同

承诺的服务内容和服务质量标准对本社区独立运作管理，财务独立核算，定期公开物业

收支账目。管理处经理负责小区经营运作、日常管理、人事选聘、处理来访和投诉，完成

年度管理目标和经济指标。

2-2 人员选聘与激励机制

人员配备以“精干、高效、敬业”为基础，以“重学历也重能力、重水平更重品德”

为用人原则，确保管理服务队伍的高素质和高水平。

关键岗位将从我司总部直接择优竞聘上岗，对于项目中其他岗位则采用社会公开招

聘、择优录用、专业化再培训原则，确保每一名员工均具备优良服务意识、丰富实践经验

和专业服务技能，实现“一工多技、一专多能”，真正将公司先进的服务管理理念及培

训成果通过员工言行充分展现到为客户服务的每个细节之中。

同时，公司注重企业文化建设和团队协作精神的培养。员工具体服务指标的实现效

果，与员工的薪酬、升迁、去留密切挂钩；公司重点考核管理处经理，着重提高管理处的

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摘要：

目录一、北京****物业管理有限公司.....................................................................................................................5二、****物业概况.............................................................................................................................................51、基本情况.........

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