保障性住房供求问题研究——以上海市为例

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3.0 陈辉 2024-11-19 12 4 1.28MB 87 页 15积分
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摘 要
自1998 年我国住房制度改革以来，上海市的房地产业得到了迅猛的发展，并
对经济增长起到积极的带动作用。同时房地产市场的过快发展也带来了一系列的
社会问题，房价过高，越来越多的人买不起房。房地产关系到国计民生。近年来，
为了抑制房价的迅速攀升和应对部分城市房价过高，政府已加大对保障性住房的
建设，使得更多的中低收入家庭能够从中受益。
从对宏观经济的影响来看，加大对保障性住房的投资也有利于经济“软着陆”。
保障性住房市场潜力很大，能带动建筑建材、钢铁业、轻工家具等上下游关联产
业的发展，部分弥补商品房投资下降对经济的影响。保障性住房的供给对象主要
是中低收入阶层。影响保障性住房供给和需求的因素很多。本文先是对国内外住
房保障水平的研究分析归纳，其次是介绍了上海保障性住房建设情况，再次是以
上海市保障性住房为例对保障性住房供求影响因素和保障性住房供需进行实证分
析。通过研究发现上海市的房价已经严重过高，一般情况下，房价越高，中低收
入家庭对保障性住房的需求越高。但是通过实证分析，上海市房价与保障性住房
的需求没有关系；通过多元回归得出住房保障水平与各影响因素的线性关系；通
过上海市保障性住房供给与需求的对比分析，得出上海市的保障性住房供不应求。
本文的创新点在于利用多元回归模型分析了上海市住房保障水平与其影响因
素的多元线性关系和上海市保障性住房的供需对比分析。特别是在研究上海市保
障性住房需求方面，引用了人均可支配收入“五分法”，再结合上海市普通商品房
均价及住房贷款利率，得出需要申请保障性住房的保障户比例。
中国房地产市场蒸蒸日上，但是城市中低收入家庭的居住条件却越显不公平。
保障性住房建设成为中国首要的社会问题。政府的一系列措施，也让我们看到了
政府加大保障性住房供给的决心。保障性住房现阶段的问题就是供不应求，本文
最后根据理论和实证分析提出了一些对策和建议。
关键词：保障性住房 影响因素 供求水平
ABSTRACT
Since China’s housing system reform in 1998, the real estate industry of shanghai
has achieved rapid development, and has played an active leading role in the economic
growth. However, the fast development of the real estate market also brought a series of
social problems. The price of the houses is so high that more and more people can’t
afford to buy them. Real estate is related to the people’s livelihood. In recent years, in
order to prevent house price rising rapidly and cope with overpricing in some cities, the
government has stepped up to increase the development of property housing, so that
more middle and low income family can benefit from it.
From the macroeconomic impact, the increase in the investment in affordable housing is
also conducive to economic ‘soft landing’. Affordable housing market has great
potential to bring the development of building materials, cement and steel, light
furniture and related upstream and downstream industries, partially offsetting the impact
on economy from the decline in investment of the real estate. The supply of affordable
housing was mainly targeted at middle and low income class. There are many factors in
influencing the supply and demand of affordable housing. The paper first analyzes and
sums up the development of both domestic and international affordable housing,
followed by the introduction of the construction of affordable housing in Shanghai, then
taking shanghai affordable housing as an example to analyze the influencing factors of
affordable housing and its supply and demand. Through the study, we can find that the
housing price in Shanghai is exorbitant. Under normal circumstances, the higher the
price is, the more demand for affordable housing of the low-income families. However,
through empirical analysis, Shanghai house prices and the demand for affordable
housing does not relate with each other; through multi-analysis we can find the linear
relationship between the developing levels of affordable housing and its influencing
factors; and through contrast of supply and demand of Shanghai affordable housing, we
can conclude that there exists housing shortage in Shanghai.
Innovation of this paper is to use a multiple regression model to analyze the linear
relationship between the developing level of affordable housing in Shanghai and its
influencing factors, and the comparison between the supply and demand of affordable
housing in Shanghai. Especially in the research of the needs in affordable housing in
Shanghai, the paper refers to "five laws" of the per capita disposable income, combines
with ordinary commercial housing price in Shanghai and housing loan interest rates,
then gets the proportion of people who can apply for the affordable housing.
China’s real estate market is booming now, but the living conditions of middle and
low income families were not fair. So the construction of affordable housing is
becoming the primary social problem in China. Series of government measures also
show the government’s commitment in increasing the supply of affordable housing. The
problem of affordable housing is in short supply at this stage, this article also raise some
countermeasures and suggestions through theoretical and empirical analysis.
Key word: affordable housing, influencing factor, supply and demand
levels
目 录
中文摘要
ABSTRACT
第一章 绪 论 ......................................................... 1
§1.1 本文的选题背景及意义 ........................................ 1
§1.1.1 选题的背景 .............................................. 1
§1.1.2 选题的目的和意义 ........................................ 1
§1.2 技术路线和数据来源 .......................................... 2
§1.2.1 技术路线 ................................................ 2
§1.2.2 数据来源 ................................................ 3
§1.3 论文结构 .................................................... 3
§1.4 论文的创新点与不足 .......................................... 4
§1.4.1 本文的创新点 ............................................ 4
§1.4.2 本文的不足和局限 ........................................ 4
第二章 国内外相关理论文献的综述 ...................................... 6
§2.1 保障性住房相关文献 .......................................... 6
§2.1.1 社会保障水平研究 ........................................ 6
§2.1.2 住房保障水平研究 ........................................ 6
§2.1.3 社会保障水平与经济发展水平的研究 ........................ 7
§2.2 住房保障水平的研究 ......................................... 10
§2.2.1 房地产发展理论 ......................................... 10
§2.2.2 住房保障水平研究 ....................................... 11
§2.3 社会保障理论 ............................................... 12
§2.3.1 西方的社会保障理论 ..................................... 12
§2.3.2 马克思主义社会保障理论 ................................. 13
§2.4 房地产供需理论 ............................................. 14
§2.4.1 房地产需求 ............................................. 14
§2.4.2 房地产供给理论 ......................................... 16
§2.4.3 房地产市场供求均衡 ..................................... 18
第三章 上海市保障性住房现状分析 ..................................... 20
§3.1 保障性住房的定义及其分类形式 ............................... 20
§3.1.1 保障性住房 ............................................. 20
§3.1.2 保障性住房的形式 ....................................... 21
§3.2 上海市保障性住房的发展现状 ................................. 22
§3.2.1 经济适用房 ............................................. 22
§3.2.2 廉租房 ................................................. 23
§3.2.3 重大工程配套商品用房 ................................... 26
§3.2.4 旧区、旧房整治改造 ..................................... 27
§3.2.5 公房租赁 ............................................... 28
§3.3 上海市保障性住房体系发展过程中存在的问题 ................... 31
§3.3.1 经济适用房体系发展过程中存在的问题 ..................... 31
§3.3.2 廉租住房体系发展过程中存在的问题 ....................... 32
§3.3.3 重大工程配套商品用房发展过程中存在的问题 ............... 33
§3.3.4 旧区、旧房整治改造过程中存在的问题 ..................... 33
§3.3.5 公房租赁过程中存在的问题 ............................... 34
第四章 保障性住房供求水平及其影响因素分析 ........................... 35
§4.1 保障性住房总体发展趋势 ..................................... 35
§4.1.1 国民经济的发展趋势 ..................................... 35
§4.1.2 房地产业的发展趋势 ..................................... 36
§4.1.3 社会阶层的发展趋势 ..................................... 37
§4.1.4 个人保障意识的趋势 ..................................... 37
§4.2 上海市住房保障水平阶段模式的测定 ........................... 37
§4.2.1 国际上保障性住房阶段性发展模式 ......................... 38
§4.2.2 上海保障性住房阶段模式测定 ............................. 39
§4.3 保障性住房供求水平的影响因素分析 ........................... 41
§4.3.1 从需求角度考虑影响保障性住房的主要因素 ................. 41
§4.3.2 从供给角度考虑保障性住房的影响因素 ..................... 44
§4.3.3 从供求双方角度考虑保障性住房水平影响因素 ............... 45
第五章 保障性住房供求问题实证分析 ................................... 47
§5.1 上海保障性住房影响因素分析 ................................. 47
§5.1.1 模型的假定及变量的选取 ................................. 47
§5.1.2 变量的逐步回归 ......................................... 50
§5.2 北京市保障性住房影响因素分析 ............................... 52
§5.2.1 变量的选取 ............................................. 52
§5.2.2 自变量的相关性检验与多元回归 ........................... 53
§5.2.3 对比分析影响保障性住房的因素 ........................... 54
§5.3 从需求角度测算上海市保障性住房水平 ......................... 56
§5.3.1 上海商品住宅价格 ....................................... 56
§5.3.2 单套住宅总价及年还贷额 ................................. 57
§5.3.3 保障户比例 ............................................. 58
§5.4 从供给角度测算上海市保障性住房水平 ......................... 59
§5.4.1 上海市 2008、2009 年保障性住房建设计划 .................. 59
§5.4.2 借鉴国际经验测算上海保障性住房支出总额 ................. 60
§5.5 需求水平和供给水平比较 ..................................... 60
第六章 针对上海市保障性住房供求矛盾的建议 ........................... 62
§6.1 上海市建立低收入居民住房保障体系的原则 ..................... 62
§6.2 确立科学的保障目标 ......................................... 63
§6.2.1 保障性住房的供给对象 ................................... 63
§6.2.2 保障性住房供给标准 ..................................... 64
§6.3 建立有效的房源供应模式 ..................................... 65
§6.3.1 确保新建住房“经济适用” ............................... 65
§6.3.2 充分利用旧房加大房源供应 ............................... 66
§6.4 地方政府摆脱“土地财政依赖症”，改变对待房价的态度 .......... 67
§6.4.1 全国土地出让金的情况及其与房价的关系 ................... 67
§6.4.2 充分发挥政府职能，扭转对待房价的态度 ................... 68
§6.5 探索多渠道的融资方式 ....................................... 68
§6.5.1 大力完善住房公积金制度 ................................. 69
§6.5.2 建立多元化的政策性住房金融体系 ......................... 71
结束语 .............................................................. 72
附 录 ............................................................... 73
在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 ...................... 78
参考文献 ............................................................ 78
致 谢 .............................................................. 83
第一章 绪 论
1
第一章 绪 论
§1.1 本文的选题背景及意义
§1.1.1 选题的背景
随着工业化和城市化进程的加快，城市住房问题在我国大部分城市开始暴露。
产业和人口在城市的高度集中，带来了城市住房供应的巨大压力。从现阶段我国
的各大城市房价居高不下的现状来看，住房供不应求已经成明显的趋势。房价居
高不下，持续上涨，居民有限的收入和高额的房价已经形成了鲜明的对比。住房
供应相对的短缺，一段时间之后就会引起一系列社会问题，进而危害国民经济的
健康发展和社会的安定1。
西方发达国家在 20 世纪初，也经历了高速城市化引发的住房供应短缺问题，
慢慢才积累了丰富的经验，并逐步构建了较为成熟的社会住房保障体系。借鉴那
些发达国家的经验，我们发现解决城市住房问题需要政府及社会成员的共同参与。
市场机制虽然可以较好地适应复杂的住房需求结构，满足多样化的居民家庭住房
需要，但是在这种情况下，化解住房供给和需求方面的矛盾需要政府的参与，而
不再是仅仅依靠市场的自发调节2。
在任何一种社会，都会存在住房支付能力的问题，中低收入家庭尤其是贫困
阶层，住房消费能力不足。如果政府不去帮助这一部分的居民，只靠他们自己是
很难解决住房问题的，或者说在最近的几十年是不可能解决住房问题的。具体地
讲，城市中低收入阶层是保障性住房供应的主体，也是政府住房政策的目标主体。
政府在解决城市低收入居民的住房问题方面负有主要的责任，当然社会力量的积
极参加者也可以起到一定的作用。当市场失灵时，我们要充分发挥政府的作用，
此时运作的原则是以政府为主题，社会力量和市场资源为辅，完善社会主义保障
性住房体系。
§1.1.2 选题的目的和意义
我国保障性住房的建设始于 1995 年的安居工程，到今天，我国已初步形成了
以廉租房、经济适用房、限价房为主，公共租赁住房为辅的住房保障框架。廉租
房建设首先解决了民生问题每年都可以改善数万户困难家庭的住房条件，还可以
带动上下游产业的投入和就业。不仅如此，保障性住房建设还可以稳定房地产业
对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑全国的房地产市场持续低迷，行业
景气度不断回落。
2008 年10 月份，比 9月份回落了 1.47 点，比去年同期回落 6.06
1相关研究参阅：Capozza, D.R., Hendershott, P. H, Mack, C& Mayer, C. J. (2002).
2相关研究参阅：Malpezzi,S.(1999).A Simple Error Correction Model of Housing Prices, Journal of Housing
Economics 8,27-62.
保障性住房供求问题研究——以上海市为例
2
点，这已经是指数的第 11 个回落。政府也是基于此才推出保障性住房投资建设计
划的，目的也就是要弥补房地产投资缺口，防止房地产和其相关产业的行业景气
持续下滑3。从另一个层面来看，也可以扩大中低收入阶层的消费需求，改善居民
的生活条件，不仅能够使这些中低收入者减少对扩大需求的后顾之忧，还可以增
加对装潢、家电、家具等方面的消费需求，从而间接起到内需的作用。有利于社
会的稳定。
本文的研究目的是：首先综述了国内外保障性住房理论的研究成果，运用国
外保障性住房发展阶段的倒 U型分析上海市保障性住房发展阶段，分析了影响保
障性住房供求的因素，以上海市为例构建动态模型，并进行保障性住房供求水平
的实证研究。最后就研究的过程中遇到的问题，再结合我国保障性住房体系中存
在的现实问题提出政策建议。因此本文就有很强的实践意义。
首先，对政府制定长远住房保障体系具有借鉴意义。通过对保障性住房发展
阶段的研究，可以明确上海市住房保障水平的发展阶段，明确各时期政府的保障
负担，从而做好统筹安排。
其次，某一具体时期的保障性住房水平可以根据具体的情况来计算得到，并
且可以根据供求两方面综合考虑。社会保障性住房在一定时期内的供应量应该控
制在一定的的限度内，供应量过高，会导致城市政府财政支付困难，负担过重，
供应量无法满足；供应量不足不能有效解决城市困难群体居住问题，无法满足需
求。因此合理的住房保障性住房供给水平看，不仅有利于经济的发展，而且还有
利于社会的稳定。
再次，保障性住房影响因素分析，对把握保障性住房发展趋势和阶段性目标
有重要的意义。通过以影响保障性住房的影响因素为自变量，保障性住房的供给
量为因变量，建立多元回归模型，分析现阶段影响上海市保障性住房的主要因素，
从而通过控制主要的相关因素来达到调控住房保障水平的目的，同时还可以当某
一相关因素发生变化时，相应的住房保障水平也应随之发生变化，以适应经济的
发展。
§1.2 技术路线和数据来源
§1.2.1 技术路线
以保障性住房倒 U型理论、房地产供求理论为指导，在穆怀中的住房保障规
模影响因素分析的基础上，以影响保障性住房的因素为自变量，保障性住房总共
给量为因变量，建立多元函数模型。再结合上海市现阶段的实际情况，得出上海
3参见：郑庆寰.金融脆弱性与房地产价格波动相互作用机制分析.价格理论与实践 2009
(1):69-70.
第一章 绪 论
3
市保障性住房供应量与影响因素之间的系数关系。根据可支配收入“五分法”原
理，得出上海市五个阶层的人居可支配收入，再依据上海市每年单套住宅均价、
单套住宅标准和银行首套住房贷款比例得出家庭年住房还贷额，而在城镇每户平
均三口人的标准得出上海市人均还贷额。也就从需求角度测算出得出上海市居民
保障户比例。
在整个研究的过程中为了全面深入研究保障性住房与其影响因素之间的关联
关系，需要选择和确立适当的经济模型。但是由于数据有限，考虑到现在全国北
京市保障性住房的建设水平跟上海的差不多，所以就假设了上海市的保障性住房
的投入比例跟北京市的一样。本文运用投入产出模型分别对保障性住房与其影响
因素的后向关联效应和前向关联效应进行计算和分析。
§1.2.2 数据来源
对保障性住房影响因素的研究，上海市所用的数据有些是直接来源于 2010 年
上海统计年鉴，有些是上海统计年鉴近 10 年的数据整理所得。北京市保障行住房
所使用的数据也来自于北京市统计年鉴。因为上海市保障性住房的数据不是很完
整，所以采用了北京市的数据，一方面是要得到保障支出比例，另一方面是为了
对上海市保障性住房与影响因素之间的关系进行佐证。
关于上述数据选择需要说明的是：虽然统计年鉴每年统计的指标差不多，但
是有些统计口径也稍微会有点变化。如上海是人均可支配收入的分发，在 2003 年
前，上海统计年鉴采用的收入“七分法”4，而以后采用的是收入“五分法”5，这
里笔者采用的是上平均加下平均的方法原理将“七分法”变成了“五分法”。 在
定量分析过程中，有大量的矩阵运算，本文使用 EVIEWS 软件进行保障性住房影
响因素系数的计算。其中包括影响系数相关性矩阵，并且运用 EVIEWS 软件对数
据的进行多次多元回归，测算出主要不正常影响因素和主要影响因素。
§1.3 论文结构
全文总共分为六章，主要研究内容如下：
第一章，绪论。简要论述选题的背景、意义和目的，明确论文的研究方法和
简述主要内容及论文结构，介绍本文的创新点与不足。
第二章，国内外相关理论文献的综述。首先介绍了社会保障性水平的研究、
住房保障水平的研究和住房保障水平与经济发展水平的研究；其次介绍了社会保
障水平与经济发展水平适应性研究；然后介绍国内学者对住房保障水平的研究；
4收入“七分法”是指将家庭收入分为七组，即最低、低、中低、中、中高、高和最高收入组，除最低、低，
高和最高占的人口比例为 10％外，其他各组的比例均为 20％。
5收入“五分法”是指将收入群体分成五个部分，低收入人群、中下收入人群、中等收入人群、中上收入人群、
高收入人群；再假设各部分人群占总人口的百分比相等，都是 20％。
摘要：

摘要自1998年我国住房制度改革以来，上海市的房地产业得到了迅猛的发展，并对经济增长起到积极的带动作用。同时房地产市场的过快发展也带来了一系列的社会问题，房价过高，越来越多的人买不起房。房地产关系到国计民生。近年来，为了抑制房价的迅速攀升和应对部分城市房价过高，政府已加大对保障性住房的建设，使得更多的中低收入家庭能够从中受益。从对宏观经济的影响来看，加大对保障性住房的投资也有利于经济“软着陆”。保障性住房市场潜力很大，能带动建筑建材、钢铁业、轻工家具等上下游关联产业的发展，部分弥补商品房投资下降对经济的影响。保障性住房的供给对象主要是中低收入阶层。影响保障性住房供给和需求的因素很多。本文先是对...

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