城市土地市场区级政府调控效应研究——以上海市普陀区为例

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3.0 陈辉 2024-11-19 6 4 1.1MB 86 页 15积分
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摘 要
政府调控是基于市场失灵的政府管理行为。本文以城市土地市场为基础研究
政府调控，之所以以城市土地市场为基础，是因为目前我国已建立了城市土地市
场，而农村土地市场还处于探索阶段。随着城市土地市场的建立与不断发展完善，
土地由无偿使用发展到有偿使用，城市土地资源也得到了更为合理地配置。但与
此同时，也出现了诸多问题，如闲置土地大量存在，土地储备制度没有发挥出应
有的作用，土地价格过高引起房价上涨，土地规划、计划编制不科学执行不严格，
城市土地市场交易、竞争无序等等。政府如何有效地解决这些问题，建立统一有
序的城市土地市场，实现土地资源的合理配置，是本文的研究目的。
本文首先介绍了我国政府对城市土地市场的调控历程及目前的状况，国外政
府对城市土地市场调控的经验。然后对政府调控城市土地市场的相关理论进行梳
理，并结合这些理论思考了政府在调控城市土地市场中的应然角色。城市土地市
场政府调控包含五大内容，即城市土地市场供需、价格、资源配置、配套机制以
及市场竞争等。据此笔者构建了一个政府调控完善度评价体系，运用定性、定量
相结合的方法对上海市普陀区土地市场政府调控完善度进行评价。此外，笔者还
对城市土地市场上三个主要利益集团之间的博弈进行了研究。最后，根据前文的
分析，就完善城市土地市场政府调控提出了对策建议，希望能够为城市土地资源
的合理有效配置，城市土地市场的健康稳定发展提供有意义的借鉴。
关键词：城市土地市场 政府调控 服务型政府 政府调控完善度评
价体系 利益博弈 普陀区
ABSTRACT
Government control is the government’s management act based on market failure.
This paper studies government control on the market of urban land. It takes the urban
land market as the subject for research, because China has established the market of
urban land while the market of rural land is still in a premature stage. With the
establishment and continuous development of the urban land market, the land-use
system has turned from gratis use to paid use, and the resources of urban land have been
allocated more reasonably. During this process, however, urban land market in China
exists a lot of problems, such as existing too much idle land, the inefficacy of land
banking system, unreasonable house price induced by the land price, unscientific
compiling of land planning, not strictly execution of land planning, disorder in urban
land market’s transaction and competition, and so on. This paper’s aim is to figure out
how the government can solve these problems more effectively, establish unified and
ordered urban land market, and allocate the resources of urban land reasonably.
This paper firstly introduces the process and situation of government control on
urban land market in our country, and the experience of foreign governments. Then it
hackles the related theories of government control on urban land market. According to
these theories it puts forward the roles of government on the urban land market.
Government control on urban land market includes five aspects: supply and demand,
price, resources allocation, supporting mechanism and the market competition. On this
basis, it builds up an evaluation system of government control perfection’s degree, and
evaluates Putuo District urban land market’s government control perfection’s degree by
means of qualitative quantitative methods. In addition, this paper researches the relation
among three benefit games in urban land market. At last, according to the analysis of
text, this paper provides some countermeasures and proposals to improve government
control on urban land market, hoping to allocate the urban land resources reasonably
and effectively, and develop the urban land market healthfully and stably.
Key Word: the Market of Urban Land, Government Control,
Service-oriented Government, Evaluation System of
Government Control Perfection’s Degree, Benefit Game,
Putuo District
目 录
中文摘要
ABSTRACT
第一章 绪论 .......................................................... 1
§1.1 研究背景 ................................................... 1
§1.2 研究意义 ................................................... 1
§1.2.1 研究的实践意义 ....................................... 1
§1.2.2 研究的理论意义 ....................................... 2
§1.3 研究目的和研究内容 ......................................... 3
§1.4 个案的选取、研究方法与主要创新 ............................. 4
第二章 城市土地市场政府调控综述 ...................................... 7
§2.1 相关概念界定及需要说明的问题 ............................... 7
§2.1.1 城市土地市场 ......................................... 7
§2.1.2 城市土地市场调控 ..................................... 9
§2.1.3 需要说明的问题 ...................................... 10
§2.2 城市土地市场政府调控的发展历程 ............................ 10
§2.2.1 2003—2004 年间的城市土地市场政府调控 ............... 13
§2.2.2 2005 年的城市土地市场政府调控 ....................... 14
§2.2.3 2006 年的城市土地市场政府调控 ....................... 15
§2.2.4 2007—2008 年上半年的城市土地市场政府调控 ........... 16
§2.3 目前我国城市土地市场政府调控的状况 ........................ 18
§2.4 国内外政府对土地市场的调控 ................................ 21
§2.4.1 日本的城市土地市场政府调控 .......................... 21
§2.4.2 中国香港的城市土地市场政府调控 ...................... 23
§2.4.3 启示 ................................................ 24
§2.5 本章小结 .................................................. 24
第三章 城市土地市场政府调控的理论依据 ............................... 25
§3.1 级差地租理论 .............................................. 25
§3.1.1 地租及绝对地组的概念 ................................ 25
§3.1.2 级差地租理论 ........................................ 26
§3.1.3 从级差地租理论看城市土地市场政府调控 ................ 27
§3.2 服务型政府理论 ............................................ 28
§3.2.1 从新公共管理到新公共服务 ............................ 28
§3.2.2 我国服务型政府理论 .................................. 29
§3.2.3 建设服务型政府 ...................................... 30
§3.2.4 从服务型政府理论看城市土地市场政府调控 .............. 32
§3.3 委托—代理理论 ............................................ 34
§3.3.1 委托—代理理论的内涵与启示 .......................... 34
§3.3.2 从委托—代理理论看城市土地市场政府调控 .............. 35
§3.4 资源配置理论 .............................................. 37
§3.4.1 资源配置理论 ........................................ 37
§3.4.2 从资源配置理论看城市土地市场政府调控 ................ 38
§3.5 本章小结 .................................................. 39
第四章 基于城市土地市场的政府调控研究 ............................... 41
§4.1 城市土地市场政府调控的内容 ................................ 41
§4.1.1 城市土地市场供需调控 ................................ 41
§4.1.2 城市土地市场价格调控 ................................ 42
§4.1.3 城市土地市场资源配置调控 ............................ 43
§4.1.4 城市土地市场配套机制调控 ............................ 44
§4.1.5 城市土地市场竞争调控 ................................ 45
§4.2 构建城市土地市场政府调控完善度评价体系 .................... 46
§4.2.1 评价指标体系建立的原则 .............................. 46
§4.2.2 城市土地市场政府调控完善度评价体系的建立 ............ 47
§4.2.3 用层次分析法确定评价体系的权重 ...................... 51
§4.2.4 城市土地市场政府调控完善度的评价研究 ................ 56
§4.3 城市土地市场调控的利益博弈研究 ............................ 58
§4.3.1 城市土地市场中的政府失灵 ............................ 58
§4.3.2 城市土地市场中的利益集团 ............................ 59
§4.3.3 市民 ................................................ 61
§4.3.4 政企同盟 ............................................ 61
§4.4 本章小结 .................................................. 62
第五章 用城市土地市场政府调控完善度评价体系评价普陀区土地市场 ....... 63
§5.1 普陀区土地市场概况 ........................................ 63
§5.2 对普陀区 2004－2007 年的原始数据进行标准化 ................. 65
§5.3 对普陀区 2004－2007 年土地市场政府调控的评价 ............... 66
第六章 完善城市土地市场政府调控的对策建议 ........................... 69
§6.1 严控土地供给，清理闲置土地，健全土地储备制度 .............. 69
§6.2 加强地价管制，将其控制在合理的区间内 ...................... 70
§6.3 切实利用土地计划机制，强化供应节奏管理 .................... 71
§6.4 充分利用税收杠杆，促进土地有效供给的增加 .................. 72
§6.5 抓紧建立统一的土地交易市场，培育良好的交易环境，加强土地出让
金管理 .......................................................... 73
第七章 结论与展望 ................................................... 75
§7.1 本论文研究的结论 .......................................... 75
§7.2 展望 ...................................................... 76
附 录 ............................................................... 77
表 1 平均随机一致性指标 ......................................... 77
表 2 一级指标判断矩阵、权重及一致性检验（B 层） .................. 77
表 3 二级指标判断矩阵、权重及一致性检验（C 层） .................. 78
表 4 一级指标层层次总排序（B 层） ................................ 79
表 5 一级指标层（B 层）层次总排序一致性检验 ...................... 79
表 6 二级指标层层次总排序（C 层） ................................ 80
表 7 二级指标层（C 层）层次总排序一致性检验 ...................... 80
参考文献 ............................................................ 81
在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 ...................... 85
致 谢 ............................................................... 87
第一章 绪论
1
第一章 绪论
§1.1 研究背景
土地是十分有限而珍贵的自然资源，是国家和人民最宝贵的物质财富，是人
类赖以生存和发展的不可替代的物质基础，是国民经济及各行业发展的必备条件，
是一切生产和一切存在的源泉。为了切实强化土地管理，保护土地资源，合理利
用土地，制止乱占耕地、滥用土地的行为，保障我国社会、经济的持续、稳定和
协调发展，给子孙后代创造良好的生存条件，20 世纪 80 年代我国就提出了“十分
珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策。
在土地管理上，我国实行土地用途管制、建设用地统一供应等制度，政府对
土地一级市场具有直接的决定权和支配权，通过调节土地供应总量、安排不同的
土地用途，决定土地供给量以及土地供给结构，达到抑制和鼓励市场需求，有效
引导投资方向和强度，调控土地市场和宏观经济的效果。
近年来，随着经济社会的快速发展，土地利用和管理中出现了一些不容忽视
的问题，主要表现在：固定资产投资规模过大，房价上涨过快，乱占、滥用耕地
现象严重等。在此情况下，中央同时启用了“地根”、“银根”双重调控手段。其
中，地根就是运用土地政策参与宏观调控。通过调控，使我国的工业化、城市化
发展建立在减少土地消耗的基础上，建立在保护耕地的基础上，进而促进经济发
展方式转变和产业结构调整，稳定住房价格，促进经济社会的持续健康发展与和
谐社会的建设。
经过几年的实践，对土地市场的调控已经取得了比较明显的成效。固定资产
投资规模过快增长的势头得到一定的遏制；在经济稳定快速增长的同时，土地供
应量有所减少。与此同时，由于经验不足，政府职能尚未完全做到“适位”等，
对土地市场的调控还存在着一些急需深化研究的问题。本文正是在此基础上，立
足于我国城市土地市场政府调控的现状，梳理政府调控的理论依据，通过分析提
出完善土地市场政府调控的对策建议。
§1.2 研究意义
§1.2.1 研究的实践意义
土地作为城市的载体，是城市发展的重要物质基础，是城市各项经济活动中
摘要：

摘要政府调控是基于市场失灵的政府管理行为。本文以城市土地市场为基础研究政府调控，之所以以城市土地市场为基础，是因为目前我国已建立了城市土地市场，而农村土地市场还处于探索阶段。随着城市土地市场的建立与不断发展完善，土地由无偿使用发展到有偿使用，城市土地资源也得到了更为合理地配置。但与此同时，也出现了诸多问题，如闲置土地大量存在，土地储备制度没有发挥出应有的作用，土地价格过高引起房价上涨，土地规划、计划编制不科学执行不严格，城市土地市场交易、竞争无序等等。政府如何有效地解决这些问题，建立统一有序的城市土地市场，实现土地资源的合理配置，是本文的研究目的。本文首先介绍了我国政府对城市土地市场的调控历程...

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