基于经济周期的项目投融资非预期风险评价及策略研究
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摘 要
在当今之社会，一切都是项目，一切也将成为项目1。项目管理是当今急剧变
化时代求得生存的关键。项目的投融资策略是项目管理的重要的核心内容。始于
20 世纪 90 年代的项目风险管理是现代项目管理的一个非常重要的课题。由于项
目的一次性和独特性使得项目的风险远远大于一般日常运营中的风险，因此要想
保障项目的成功就必须开展项目的风险管理。特别对于那些投资周期长、投入金
额大、易受外界因素影响、灵活性又差的项目，尤其是关系到国计民生的投资项
目，其投资过程涉及到社会、民生、经济、金融、技术等各个方面，在发展过程
中会受到诸多不确定因素的影响。特别是在影响经济周期的因素下所引发的非预
期风险相对于可预期风险来说，影响投融资策略导致失误所带来的损失更大，并
且更加难以预测和掌握。而这些影响项目的非可控因素的重要性在经济周期不同
阶段表现各不一样，这些非预期风险具有突发性、不确定性、模糊性、风险可识
别性差等特点，往往不易被人们进行定量地风险评价。
本文以我国某房地产项目为例，在分析基于经济周期的投融资决策中非预期
风险的特点和成因的基础上，提出了风险的识别估计、评价方法，并且针对主要
的非预期风险因素，设计了相应的风险预警、规避机制。主要研究的内容如下：
首先，阐述了我国房地产项目投融资中的风险，以及目前学术界对非预期风
险的研究现状，分析了非预期风险的本质、特征和成因以及我国各个时期发生的
一些房地产投资非预期风险事例。
其次，从风险的本质出发，在充分考虑非预期风险的突发性、偶然性、持续
可变性的基础上，运用层次分析法，结合国内外典型的非预期风险事件，分别分
析了我国房地产项目在经济周期不同阶段投融资所面临的非预期风险因素。
再次，以某具体房地产项目为例，根据我国房地产项目投融资的特征，通过
构建多级模糊综合评价模型，对非预期风险进行计量与等级评价，以判断和识别
非预期风险中风险级别比较高的分项风险和风险因素。
最后，针对风险级别较高的风险因素提出了相应的管理措施。运用适当的技
术手段和管理方法，通过建立风险预警与控制管理机制，减轻或者消除风险发生
的概率，降低风险发生后对房地产投资项目所造成的损失，并且针对我国房地产
投融资非预期风险的现状，提出了一些适当的建议。
关键词：房地产 项目投融资 经济周期 非预期风险
1陈立文.项目投资风险分析理论与方法.机械工业出版社，2004.
ABSTRACT
Projects are the most crucial part in today’s living. Hence, project management
has becomes the key to survive in this rapid change era. However the core for project
management is the project investment and financing strategy. In the 20 century, risk
management has become a very important issue in modern project management. To
setup Project Risk Management is a must, especially in the one-time and unique
projects. This is because the risks in these projects are far greater than the day to day
operation. Especially for those which have long investment cycle, huge investment
amount, vulnerable to external factors and inflexibility projects. For example
investment projects in relation to national economy. These projects investment process
will involve all aspects of uncertainty during its project progress e.g., social, livelihood,
economy, finance, technology and others unpredictable factors. Especially
unpredictable risk that caused by those factors which affect economy cycle, it will lead
to greater loss compared to investment and financing strategies compare to those
predictable risk. Additional, these uncontrollable factors will affect the economy
differently in its different stages. The characteristic of uncontrollable risks like, sudden,
uncertainty, ambiguity and poor risk identification, will cause the quantitative risk
assessment difficult to be carried out.
Based on China’s real estate projects and its investment and financing strategies
unpredictable risks’ characteristic and causes, proposed with risk identification
estimation and evaluation methods. For major unpredictable risk causes, design the
respective risk warning and risk avoidance mechanism. Main contents are as follow:
First and foremost, elaborated on China’s real estate projects investment and
financing risks, and current academic research status for unpredictable risks. Analyze
the nature, characteristics and causes of the unpredictable risks and some of the real
estate investment example that occurred during the century.
Secondly, analyze the China real estate projects in different stages of the
economic cycle based on the nature of the risk, taking the full account of the risk
characteristic and combine with the experience of unpredictable risks event within
China and outside China.
Thirdly, with the example of a specific real estate projects in China, analyze and
evaluate the unpredictable risk to determine and identify the risk level of the
unpredictable risk and its causes via the characteristic of China real estate investment
and financing and a multi-level, vague and comprehensive evaluation model.
Lastly, suggested the corresponding management measures for those higher level
risk factors. Proposed appropriate technology and management method to setup a
pre-warning risk control and management system to reduce or eliminate the possibility
of risk occurrence. Reduce the loss caused by the investment in the real estate projects.
Appropriate suggestions had been included specifically to current China’s real estate
investment project and financing.
Key word:Real estate, investment and financing of projects, business
circle, unexpected risk, Multi-level fuzzy comprehensive
evaluation
目 录
中文摘要
ABSTRACT
第一章 绪 论 ........................................................ 1
§1.1 研究的背景及意义 ............................................ 1
§1.2 国内外相关研究综述 .......................................... 4
§1.2.1 国内相关研究 .......................................... 4
§1.2.2 国外相关研究 .......................................... 8
§1.3 研究思路与内容 .............................................. 10
§1.3.1 研究思路 .............................................. 10
§1.3.2 研究内容 .............................................. 10
§1.4 框架结构 .................................................... 11
§1.5 本章小结 ................................................... 12
第二章 理论综述 ..................................................... 14
§2.1 基于经济周期的项目投融资非预期风险相关理论概述 .............. 14
§2.1.1 经济周期与项目投融资非预期风险 ........................ 14
§2.1.2 项目投融资非预期风险模糊综合评估模型的构建 ............ 17
§2.1.2.1 基本原理 ........................................... 17
§2.1.2.2 评估步骤 ........................................... 18
§2.2 与房地产相关理论 ........................................... 22
§2.2.1 房地产项目投融资风险理论 .............................. 22
§2.2.2 房地产项目风险评估方法研究 ............................ 23
§2.3 房地产项目投融资风险评价指标体系的建立 ..................... 25
§2.3.1 风险指标确立的原则、假设和筛选方法 .................... 25
§2.3.2 风险因子筛选的程序 ................................... 26
§2.4 本章小结 ................................................... 28
第三章 基于经济周期的房地产项目投资非预期风险评价及投资策略 ........ 29
§3.1 复苏阶段房地产项目投资非预期风险评估模型的构建与应用 ....... 34
§3.1.1 第三级别模型 ......................................... 34
§3.1.2 第二级别模型 ......................................... 41
§3.1.3 第一级别模型 ......................................... 42
§3.1.4 主要风险与致因确定 ................................... 43
§3.2 繁荣阶段房地产项目投资非预期风险评估模型的构建与应用 ....... 46
§3.2.1 第三级别模型 ......................................... 46
§3.2.2 第二级别模型 ......................................... 49
§3.2.3 第一级别模型 ......................................... 50
§3.2.4 主要风险与致因确定 ................................... 51
§3.3 衰退阶段房地产项目投资非预期风险评估模型的构建与应用 ....... 53
§3.3.1 第三级别模型 ......................................... 53
§3.3.2 第二级别模型 ......................................... 57
§3.3.3 第一级别模型 ......................................... 58
§3.3.4 主要风险与致因确定 ................................... 59
§3.4 萧条阶段房地产项目投资非预期风险评估模型的构建与应用 ....... 61
§3.4.1 第三级别模型 ......................................... 61
§3.4.2 第二级别模型 ......................................... 65
§3.4.3 第一级别模型 ......................................... 66
§3.4.4 主要风险与致因确定 ................................... 67
§3.5 投资策略分析 ............................................... 69
§3.6 本章小结 ................................................... 71
第四章 基于经济周期的房地产项目融资非预期风险评价及融资策略 ......... 72
§4.1 我国房地产业融资现状及创新 ................................. 72
§4.2 房地产项目融资非预期风险的识别 ............................. 75
§4.3 房地产抵押贷款证券化风险模型构建 ............................ 76
§4.3.1 第三级别模型构建 ...................................... 76
§4.3.2 第二级别模型构建 ...................................... 83
§4.3.3 第一级别模型构建 ...................................... 85
§4.3.4 主要风险和致因确定 .................................... 86
§4.4 房地产项目融资策略 ......................................... 88
§4.4.1 经济周期复苏和繁荣阶段的房地产项目融资策略 ............ 88
§4.4.2 经济周期衰退和萧条阶段的房地产项目融资策略 ............ 89
§4.5 本章小结 .................................................... 90
第五章 案例应用 ..................................................... 91
§5.1 项目概况 ................................................... 91
§5.2 项目开发环境分析 ............................................ 91
§5.3 项目风险评价 ................................................ 95
§5.4 项目投融资策略分析 .......................................... 98
§5.5 本章小结 ................................................... 99
第六章 总结与展望 ................................................. 100
§6.1 全文总结 .................................................. 100
§6.2 研究展望 ................................................... 100
参考文献 ........................................................... 102
摘要：
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摘要在当今之社会，一切都是项目，一切也将成为项目1。项目管理是当今急剧变化时代求得生存的关键。项目的投融资策略是项目管理的重要的核心内容。始于20世纪90年代的项目风险管理是现代项目管理的一个非常重要的课题。由于项目的一次性和独特性使得项目的风险远远大于一般日常运营中的风险，因此要想保障项目的成功就必须开展项目的风险管理。特别对于那些投资周期长、投入金额大、易受外界因素影响、灵活性又差的项目，尤其是关系到国计民生的投资项目，其投资过程涉及到社会、民生、经济、金融、技术等各个方面，在发展过程中会受到诸多不确定因素的影响。特别是在影响经济周期的因素下所引发的非预期风险相对于可预期风险来说，影响投融...
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