具有特殊经济地位城市的房地产市场发展---上海房地产业发展与宏观调控的相关性研究

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3.0 陈辉 2024-11-19 5 4 525.03KB 57 页 15积分

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摘要

房地产业作为国民经济发展提供生活资料和生产资料的基础性产业，是反映

人民生活水平和社会经济发展状态的重要标志性产业之一。政府对房地产业的宏

观调控，在保持基本供求的基础上，能促使房价稳定上涨。上海作为长三角经济

圈的龙头城市，其特殊的经济地位是不言而喻的。上海房地产业的发展在 90 年代

后期日益蓬勃起来，目前，已经成为了上海经济的支柱产业。本文将着重于上海

房地产业发展与政府宏观调控的相关性的基础研究。

全文主要从四个方面进行论述：一是，阐述“龙头”上海的特殊经济地位，

近年上海与长三角其他城市房地产发展的概况；二是，研究政府宏观调控房地产

业的各项政策，并回顾研究发达国家、地区房地产发展的经验、规律和教训，以

此得到借鉴；三是，引入 2005 年上海房地产业的各项数据，建立宏观指标与房价

之间的数量模型；四是，预测上海房地产业的未来以及全文的总结。

本文的创新之处是，全文采用最新的资料，利用大量的数据和图表，结合政

府在 2005 年出台的一系列宏观调控政策对论点进行剖析，同时，运用多元线性回

归模型，对宏观经济指标与房价波动之间的相关性进行探究，从而使分析更加透

彻，在政策建议方面也添加了诸多个人的见解。

关键词：房地产业政府宏观调控相关性多元线性回归模型

ABSTRACT

The real estate has grown up since it comes forth as an industry, and today become

an international industry, which is the inevitable result of the evolution the

socioeconomic form in line with the objective rules. The development of the real estate

provides means of life and production for the development of the national economy,

being an indication reflecting the status of the living level and the socioeconomic

standard. It promotes the national economy growing quickly, harmoniously and steadily,

and effects the functions of impetus and guarantee ultimately. To a large extent, the

government’s macro-control behaviors on real estate property will affect the price of

real estate directly. Meanwhile, the price of real estate will be increasing steadily with

the help of the correct government’s macro-control behaviors, on the basis of the

balance between supply and demand. Shanghai, as a model city in Great China, whose

real estate property has becoming more and more better in the later years of 90’s and

now it is becoming a most important part in Shanghai’s economy system. The present

dissertation is only directed to a preliminary research on Correlation Analysis between

the Development of Shanghai’s Real Estate Property and the Governments

Marco-Control Measures involved in terms of the limited document length and

knowledge of the author.

The text of the dissertation consists of four parts:

Part One: Shanghai’s special economy status in Great China.

Part Two: The government’s macro-control on real estate property.

Part Three: The Correlation analysis between the development of real estate property

and the government’s macro-control measures.

Part Four: Forecast the development of Shanghai’s real estate property in future years.

The innovation of the thesis embodies as bellows: the latest materials, quoting

amounts of charts and data, giving a thorough analysis of the government’s

macro-control measures and building multiple linear regression model. All of the

innovations make the thesis more reasonable and clear.

Key Words: Real Estate Property, The Government’s Macro-Control

Behavior, the Correlation Analysis, The Multiple Linear

Regression Model

摘要

ABSTRACT

第一章绪论……………………………………………………………………1

§1.1 研究背景…………………………………………………………………1

§1.2 文章研究思路、主要研究方法…………………………………………2

第二章文献综述…………………………………………………………………4

§2.1 理论依据…………………………………………………………………4

§2.2 国内外研究成果…………………………………………………………8

第三章长三角地区经济龙头城市的房地产业发展概述………………………10

§3.1 “龙头”上海的特殊经济地位…………………………………………10

§3.2 近年上海房地产业的发展概况…………………………………………12

§3.3 长三角其他城市房地产业的发展概况以及与上海房地产业发展的比

较…………………………………………………………………………14

§3.4 发达国家、地区房地产业发展概况……………………………………16

第四章房地产业发展与宏观调控的相关性概述………………………………21

§4.1 房地产价格的构成………………………………………………………21

§4.2 影响房地产价格的因素…………………………………………………22

§4.3 政府宏观调控对房地产市场的影响……………………………………23

§4.3.1 政府宏观调控房地产市场的必然性………………………………23

§4.3.2 政府宏观调控的内容和手段………………………………………25

§4.3.3 政府宏观调控的目标………………………………………………27

§4.3.4 发达国家、地区成功应对调控政策的借鉴………………………28

第五章上海房地产业发展与宏观调控相关性的定量研究……………………34

§5.1 宏观调控下的上海房地产市场…………………………………………34

§5.2 房地产价格与宏观经济指标的相关性研究……………………………40

§5.2.1 引入自变量与应变量………………………………………………40

§5.2.2 多重共线性问题的处理……………………………………………42

§5.2.3 多元线性回归方程的建立…………………………………………42

§5.2.4 对 Excel 输出的回归分析结果的解释……………………………44

第六章未来上海房地产业发展的预测…………………………………………46

§6.1 2006 上半年上海房地产业的发展状况…………………………………46

§6.2 对未来上海房地产业发展的预测………………………………………48

结论………………………………………………………………………………50

参考文献……………………………………………………………………………51

在校期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果…………………………54

致谢………………………………………………………………………………55

第一章绪论

§1.1 研究背景

房地产业，是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水

平和社会经济发展状态的重要标志性产业之一。房地产在许多国家已是成熟的产

业，在我国则是个新兴的产业，我国的房地产业自 20 世纪 80 年代开始起步，一

直以高速度持续发展，已经取得了很大的成就。房地产业作为国民经济的先导性

和支柱性的产业，对经济的影响有着举足轻重的作用。房地产业具有很强的前向

关联、后向关联和侧向关联作用，房地产生产与再生产过程中，需要大量的资金

与物流，联系着一大批相关产业，涉及面广，与建筑、建材、冶金、纺织、化工、

机械、仪表等 50 多个物质生产部门紧密相关，房地产业的发展直接影响到自来水

供应业、交通运输业、邮电业、煤气生产供应业、家用电器、家具、装饰产品及

旅游、金融和服务业等行业的发展，产业关联效应强，因而它的发展，能够促进

和带动相关产业的发展。据统计，房地产业的产值每增加 1%，就能使相关产业

的产值增加 1.5—2%[1]，是新一轮经济启动的先锋，可以为国民经济的发展提供

重要的物质条件。同时，房地产业不仅能带动相关产业的发展，又可以改善投资

环境，有利于吸引外资，提速改革开放的步伐，解决大量的劳动力就业问题，完

善社会主义市场经济体系，促进我国经济持续、快速、健康发展。

房地产业是国民经济的先导产业、支柱产业，是城市经济发展的基础，是社

会生产和其他经济活动及科学、文化、教育、卫生等活动的载体和空间条件，又

是国家财政收入的重要来源，居民住房关系到国计民生，因此，多数国家先后出

台了众多优惠或限制政策对房地产项目予以鼓励、约束、或通过财政货币政策对

房地产业进行宏观调控。我国是一个人多地少的国家，据统计，人均土地面积还

不及世界平均水平的 1/3，所以我们更应该充分利用有限的城市用地，高度集中

各项城市机能，推进城市的综合开发。目前，房地产市场已经从幼稚走向成熟，

市场化程度越来越高，房地产从单项获利，向规范化的经营总体利润的转变。此

外，房地产业同其他行业相比有两个显著的特点：一是内容丰富，涉及范围广。

二是它带有房屋的自然属性、社会属性及它们之间的内部联系性特点。从本质上

说，房地产业是整个经济发展的基础性产业，又是支柱产业，从一定意义上说还

是重要的环保产业。房地产业如此重要的地位决定了它在经济中起着十分重要的

[1] 王文君.房地产经济学.北京：经济管理出版社，2003.

具有特殊经济地位城市的房地产市场发展

——上海房地产业发展与宏观调控的相关性研究

作用。房地产业的发展对整个经济的发展具有明显的促进作用，有利于促进土地

资源的合理配置，增加国家和地区的财政收入，提高城市的聚集效益，提高劳动

生产率，加快城市建设。城市建筑物和构筑物的建造和使用是城市经济发展的结

果，反过来这些建筑物和构筑物的建造和使用又会对经济的发展起到促进作用，

房地产业的发展对经济的发展有着巨大的推动作用。

宏观经济政策的出台，以及宏观调控措施的施行，必定直接作用于房地产业，

从而使其产生变化，因而，一旦宏观经济政策浮出水面，所溅起的浪花势必会从

个体直接影响到社会整体。因而，正确理解宏观经济政策对房地产业的调控，抓

住宏观经济政策与房地产业的相关性有助于提高个人的生活质量和水平。房地产

不仅是国民经济的支柱，在个人的日常生活中也是息息相关。住宅是房地产业的

重要组成部分，约占房地产业每年开发量的 50%。及时、正确的了解房产宏观政

策，规避劣势政策，紧抓正面的政策，对于改善住房条件带来了更大的机遇；有

助于正确把握个人和企业的投资方向。对固定资产的投资在国民经济中比重越来

越突出。正确、深入的研究房产政策，可以预测房产发展的趋势，达到降低投资

风险，扩大收益的效果，有助于全面、完善的了解宏观经济的发展，同时，提高

经济预测的正确性。房地产作为国民经济的重头戏，已经带动了各个行业的发展，

深入、仔细的了解房产政策，除了可以把握房产发展的方向，更能正确预测与房

产相关的各个行业的发展，继而，能从总体上掌握宏观经济的发展。

§1.2 文章研究思路、主要研究方法

改革开放以来，长三角地区经济增长迅速，经济实力大幅增加，已经成为中

国经济发展的主引擎之一。在长三角地区内部的 16 个城市中，以上海为中心，独

占整个长三角地区龙头老大的地位是无可厚非的。本文探究房地产发展与宏观政

策的相关性将以上海，这个具有特殊经济地位的城市入手，并运用理论分析、对

比分析、实证研究、引入计量模型等方法进行论证。

依次本文在结构上分为四个部分：

第一部分，长三角地区经济龙头城市——上海房地产市场发展概述。阐述了

“龙头”上海的特殊经济地位，以及近年上海房地产市场发展的概况。并将上海

的房地产业与长三角区域内其他城市房地产业的发展进行比较。

第二部分，宏观调控房地产业的经济政策、措施的研究。阐释了国内外调控

房地产业的宏观政策与措施，并回顾研究发达国家、地区房地产业发展的规律、

经验和教训，以此得以借鉴。

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摘要：

摘要房地产业作为国民经济发展提供生活资料和生产资料的基础性产业，是反映人民生活水平和社会经济发展状态的重要标志性产业之一。政府对房地产业的宏观调控，在保持基本供求的基础上，能促使房价稳定上涨。上海作为长三角经济圈的龙头城市，其特殊的经济地位是不言而喻的。上海房地产业的发展在90年代后期日益蓬勃起来，目前，已经成为了上海经济的支柱产业。本文将着重于上海房地产业发展与政府宏观调控的相关性的基础研究。全文主要从四个方面进行论述：一是，阐述“龙头”上海的特殊经济地位，近年上海与长三角其他城市房地产发展的概况；二是，研究政府宏观调控房地产业的各项政策，并回顾研究发达国家、地区房地产发展的经验、规律和教训...

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