我国物业税开征方案设计及其对地方财政收入影响研究

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3.0 陈辉 2024-11-19 4 4 678.33KB 75 页 15积分
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目 录
摘 要
ABSTRACT
第一章 绪论.....................................................................................................................1
§1.1 问题的提出 .......................................................................................................... 1
§1.2 研究意义 .............................................................................................................. 1
§1.3 文献综述 .............................................................................................................. 2
§1.3.1 国外研究现状.................................................................................................2
§1.3.2 国内研究现状.................................................................................................4
§1.4 研究方法 .............................................................................................................. 5
§1.5 本文的基本框架结构 .......................................................................................... 5
第二章 物业税的国际经验借鉴.....................................................................................7
§2.1 国外及有关地区物业税的先进经验 ................................................................... 7
§2.1.1 美国的财产税.................................................................................................7
§2.1.2 英国的财产税...............................................................................................10
§2.1.3 日本的房地产保有税...................................................................................13
§2.1.4 中国香港地区的房地产保有税...................................................................15
§2.1.5 中国台湾地区的房地产保有税...................................................................18
§2.2 物业税税制国际比较分析 ................................................................................. 20
§2.3 国外及港台地区物业税对我国的启示 ............................................................. 23
第三章 我国开征物业税的方案设计...........................................................................25
§3.1 我国目前的土地出让制度 ................................................................................. 25
§3.1.1 土地出让制度的方式...................................................................................25
§3.1.2 土地出让金...................................................................................................26
§3.1.3 我国的土地出让制度存在的主要问题.......................................................26
§3.2 我国的房地产税收制度 ..................................................................................... 27
§3.2.1 我国的房地产税收制度的现状...................................................................28
§3.2.2 我国现行房地产税制存在的主要问题.......................................................31
§3.3 我国物业税的设计 ............................................................................................. 32
§3.3.1 物业税设置的宗旨.......................................................................................32
§3.3.2 物业税设计的基本原则...............................................................................33
§3.3.3 物业税纳税义务人和征税对象...................................................................34
§3.3.4 物业税的计税依据和税率...........................................................................35
§3.3.5 物业税税收免征界限与征税范围..............................................................36
§3.3.6 物业税的征管..............................................................................................38
§3.3.7 物业税的配套改革措施..............................................................................39
第四章 我国开征物业税对地方财政收入影响的预测分析.......................................44
§4.1 物业税制中的博弈关系 ..................................................................................... 44
§4.1.1 物业税税收博弈及博弈关系分析...............................................................44
§4.1.2 不完全信息下的物业税博弈.......................................................................46
§4.1.3 我国开征物业税的博弈对策探讨...............................................................47
§4.2 物业税开征后成为地方主体税的分析 ............................................................. 50
§4.2.1 理论分析.......................................................................................................50
§4.2.2 预测分析.......................................................................................................52
§4.2.3 影响物业税收入地位的因素分析...............................................................60
§4.3 物业税与地方经济规模的相关性分析 ............................................................. 60
§4.4 物业税开征后对地区财力差距的影响分析 ..................................................... 62
§4.4.1 物业税开征前地区间财力差距测度及分析...............................................62
§4.4.2 物业税开征后地区间财力差距测度及分析...............................................65
第五章 结论及相关政策建议.......................................................................................66
§5.1 结论 ..................................................................................................................... 66
§5.2 相关政策建议 ..................................................................................................... 66
结束语.............................................................................................................................70
参考文献.........................................................................................................................71
在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果.............................................74
致谢.................................................................................................................................75
第一章 绪论
1
第一章 绪论
§1.1 问题的提出
随着形势的发展，目前我国的房地产税制暴露出了越来越多的问题。首先，
房地产税收在地方财政收入中所占比重过小，地方财政缺乏主体税。由于地方政
府没有优良的大宗税种，就会将土地出让金作为地方财政收入主要来源，造成了
大量的土地资源流失和住房结构严重失调。其次，税制结构设计不合理。房地产
保有环节的税负过轻而流转环节税负过重。这导致了土地利用的低效率，使得土
地闲置与浪费现象日益严重。另外，税费种类繁多，租、税、费体系混乱，以税
代租、以费代税、以费挤税的现象十分普遍，大大限制了税收的宏观调控能力。
最后，税制内外不统一导致了内资和外资的不公平竞争，使得原本就处于弱势的
内资企业在竞争中更是处于劣态。因此，开征物业税势在必行。
§1.2 研究意义
研究物业税的税制设计以及分析开征之后对地方财政收入的影响，可以为我
国物业税的开征提供一些政策性的建议，同时通过分析其带来的影响可以更为明
确地发现开征物业税的利弊。总的来说，对这样一个即将开征的新税种的研究是
非常有意义的。
首先，目前我国的物业税的税制设计还处于研究阶段，本文通过分析国外物
业税的先进经验，进而提出了我国物业税开征的具体方案，这对于我国物业税方
案的推出可能会起到一些借鉴意义。
其次，目前我国的文献大多都针对开征物业税对地方财政收入的影响这一问
题进行了定性分析，没有量化数据的分析，不能给予比较有说服力的解释。本文
要做的是在进行相关理论分析的基础上，结合定量的数据分析来解释开征物业税
对地方财政收入的影响，使得分析更有说服力。
再次，通过对开征物业税对地方财政收入影响的量化分析，可以为开征物业
税能否增加地方政府的财政收入以及能否成为地方财政的主体税提供了可行性分
析，并分析了物业税开征后地方财力差距的变化情况。通过分析发现地方政府将
会出现税收竞争，那么在物业税开征的时候就可以尽早考虑到所带来的不良影响，
从而使得税制设计更为完善与合理。
最后，通过分析发现，物业税的开征可以给地方政府带来稳定的收入来源。
我国物业税开征方案设计及其对地方财政收入影响研究
2
由于物业税将划归地方财政，这样，地方政府必定会产生很高的征税积极性，这
对于新税种的推广具有十分良好的作用。
§1.3 文献综述
§1.3.1 国外研究现状
物业税作为一种对土地及其附着房屋评估价值的课税在西方各发达国家已经
发展了很长时间，其最早的征收目的都是为了弥补地方财政收入，经过长时间的
发展，对保有房地产征税已经成为各国地方财政税收收入的稳定来源和重要组成
部分。虽然物业税在国外普遍开征，但各国的具体做法不尽相同，主要可分为以
下三种：
（一）物业税并入一般财产税
在发达国家，如美国、加拿大、德国、瑞典、荷兰、新加坡等国，多选择税
基范围较广、计征技术要求较高的综合课税的一般财产税制。一般财产税，严格
地讲，其课税对象包括纳税人所有财产：不动产、动产及其他相关财产权利。但
实际上，由于许多动产无法征到税，故各国对征收查实过于困难、征收费用过高
或不易作价的财产，一般不列入课税范围中。一般财产税的纳税人是财产的所有
人，税率多实行比例税率，税率较低，一般在1%左右，计税依据为财产估定价值。
美国的一般财产税极具代表性，它是地方政府的主要收入来源，由地市级政
府征收，收入全部归地方所有。对州和地方政府而言，最重要的收入就是销售税
财产税。
美国一般财产税的纳税人包括自然人和法人，课税对象原则上是纳税人拥有
的动产和不动产，其中最主要的是非农业区的居民住宅，约占应税财产的60%，其
次是非农业区的企业财产(包括机器设备与存货等)，约占全部应税财产的24%税率
由各地自行规定，各州税率不一，一般为3%-10%(名义税率)。财产税的课税价值
通常基于但并不等于其市场价值。例如，如果税率是课税价值的6%，但课税价值
是市场价值的50%，则年财产税税率是市场价值的3%，就通常情况而言，实际税
率大约是财产一般市价的1.2%-4%左右。美国几乎所有的州都免征宗教、慈善机构、
教育机构的房地产税，同时居住物业税的减免措施也是多种多样，一些州轻征或
者免征自有自用房屋的财产税，一般财产税收入是地方政府的主要财源。据《华
尔街日报》2004年8月24日援引有关研究结果报道，2004年第一季度，财产税在美
国各州和地方财政收入中所占的比例已从2001年第一季度的25.5%升至28.2%，由
于过去几年美国经济衰退且复苏缓慢，财产税成为地方财政收入越来越重要的来
源。[1]
第一章 绪论
3
（二）对土地或房屋征个别财产税
即对不动产课税，有的只征地产税或房产税，有的对房地产一并征房地产税。
从总体看，不动产税是财产课税的最主要形式。根据《世界税收概览1990》对98
个国家和地区研究反映的情况，不动产税类开征的国家有70个，开征率达71.43%，
其计税依据以评估价为准。
（1）单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税
土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，课税对象一般包括城市和农
村的土地、森林、山地等。现各国多采用地价税，以土地估定价值为计税基础，
如韩国的综合土地税其纳税人为土地的所有人，课税对象是纳税人拥有的土地。
国家和地方政府、外国政府机构拥有的土地免税；非营利组织为宗教、慈善、教
育目的而占用的土地也免税。计税基础是土地的市场价值和租金价值，由土地估
价管理部门估价，然后由税务局核定税额，税率分为一般税率，特别税率，个别
税率三类。采用地亩税的有巴西的农村土地税，其课税对象为农村土地，按土地
面积计征，具体计税标准是规定的征收单位或标准单位。房屋税的课税对象是房
屋以及能增加房屋使用价值的附属物，大多数经济发达国家的房屋税课税范围较
宽，包括城市和农村的房屋。纳税人是房屋所有者，包括营业用房屋和非营业用
房屋的所有者，如英国的房屋财产税、法国的房屋税、中国当前的房产税。
（2）将房屋和土地合并征收的房地产税
房地产税是对土地、房屋及附属物统一征税，如墨西哥、波兰的房地产税、
泰国的住房建筑税等。波兰的房地产税属于地方税，纳税人包括个人和公司法人
及其他法人；课税对象是土地、房屋及其附属物：政府行政用房、领取养老金者
的居住用房、外国使馆或国际组织拥有的房屋以及学校、医院、文化和科研机构
非营业性房屋、依据市场价值，宗教机构的房屋、公用事业占用土地等均属免税
范围。房屋估价根据市场价值，对已投保的房屋按投保价值计税。由地方议会规
定最高税率，如参加保险的住所按其价值课税，税率不得超过0.1%；投保的其他
房屋不得超过其价值的2%。
（三）净值税
净值税是指按年对一定资产减去负债后它的余额征收的一种税，即净值税是
一种以财产的净值为课税标准的财产税。净值税的税基包括在适当的估价日期所
拥有的全部财产的净公平市场价值。也就是说，净值税是按财产总额减去债务分，
仅就其扣除后的余额课征。
基于税收公平概念，净值税在西方得到了强有力的支持，认为是衡量纳税能
力的一个重要标准，比起一般财产税用财产总值衡量纳税能力要合理公平，具有
我国物业税开征方案设计及其对地方财政收入影响研究
4
平均社会财富分配的积极作用，能防止财富大量集中于少数人手中，但也存在估
价困难和计征技术要求高的问题。净值税多以家庭为申报单位，配偶或子女的财
产合入一起申报，税率多采用比例税率，一般为 0.5%-1%之间，少数采用累进税
率，税率为 0.5%-3%。由于此税属于对一般财产课税，各国都设有免税额，但一
般比较低，计税依据为估定价值。目前实行净值税的国家有丹麦、瑞士等国。净
值税极有可能作为传统的一般财产税的取代税种，因为从理论上讲，它也属于对
纳税人所有财产的综合课征，而不是按个别财产分类课征，与原来的一般财产税
性质类似，再加上净值税本身所具有的优点，各国在实际改革中，税制变动不会
太大。[2]
§1.3.2 国内研究现状
国内对物业税的研究起步较晚，研究初期主要是围绕物业税开征的必要性、
物业税改革的现状以及物业税改革的前提条件来研究。如杨卫华在《论我国物业
税的开征条件与制度选择》（2005）中分析了开征物业税的条件，提出了开征物业
税的政策建议；钟伟在《物业税征收的国际经验及借鉴研究》（2004）中介绍了国
外物业税的先进经验，并提出了我国开征物业税的必要性、原则及条件；欧阳华
生在《我国物业税税制要素的初步构想》（2005）中分析和论证了开征物业税的必
要性及配套条件。他们的研究为后来学者的研究提供了一定的指导意义，但是他
们并没有提出物业税改革的具体方案和方法。
2005 年之后，物业税的相关研究有了进一步的发展，研究内容拓展到开征物
业税的具体方案、方法和步骤，并分析了开征物业税对经济发展的影响。邓宏乾
在《基于税收目的的物业税改革分析》（2006）一文中提出了物业税税后制度安排
的基本构想；张青等在《物业税研究》（2006）一书中详细介绍了物业税改革的具
体方案和方法。在研究过程中，对于物业税改革框架，国内有关学者的研究观点
出现分歧。一种认为，应将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出
让金等税费合并，转化为房产保有者每年缴纳的物业税。认为通过这种方式，可
以大大降低开发商的成本，从而降低房价，激发人们的购房欲望；另一种观点则
认为，征收物业税不应该包括土地出让金部分，因为土地出让金是地价，不能与
税相互混淆，而且从政府角度考虑也会造成财政短缺，不利于城市的发展。
开征物业税的目的主要是为地方财政培养主体税种，增加地方财政收入改善
地方财政收支困境。但目前，国内学者对于这方面的研究大多都止步于定性研究，
如程瑶在《开征物业税的可行性分析》（2004）中提出开征物业税可为地方政府提
供稳定税源，并且会带动地方政府走可持续发展的道路；刘杨在《对我国物业税
摘要：

目录摘要ABSTRACT第一章绪论.....................................................................................................................1§1.1问题的提出..........................................................................................................1§1.2研究意义............................................

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