基于房价收入比的居民住房购买力测算与实证——以上海市为例
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摘 要
自我国进行住房分配制度的市场化改革以来，住房市场蓬勃发展，越来越多的
城镇居民通过购买普通商品房和其他政策性住房等市场方式改善了居住条件。但
我国住宅价格的连续上涨己经使越来越多收入增长无大变化的居民感到购房的压
力很大。如何衡量居民对住宅的购买力己经成为社会各界关心的问题。本文对房
价收入比这一国际通用指标在我国适用性进行了研究，并以上海市为例分析了居
民的实际住房购买力情况。
文中引用了大量已有研究资料，结合经济学的基本原理和研究方法，认为房价
收入比作为衡量居民家庭房屋购买力的综合指标，适用区间的确定和国家区域对
住房金融政策与居民以往财富积累产生的消费倾向直接相关。通过对我国实际相
关政策条件的研究，以家庭现有收入和可获得贷款的偿付能力为出发点，建立新
的住房购买力模型分析，得出我国现阶段房价收入比的适用区间是 2.60~8.66，并
以上海市为例，进行房价收入比时间序列实证研究，认为上海市的房价快速上涨
造成居民购买力的普遍下降，而且不同收入阶层的房价收入比显示中等及低收入
家庭购买市场的商品房有一定难度。
通过对上海市房价收入比的灰色关联分析发现，土地交易价格，城市化率，
人均可支配收入和家庭储蓄率是上海市房价收入比的主要影响因素。
最后通过对房价收入比的研究，本文分别从制度建设、供给调节、消费促进、
信息管理等四个不同层面提出了改善中等收入居民居住环境，提高住房购买力的
一些对策建议。
关键词：房价收入比 住房购买力 灰色关联分析
ABSTRACT
Since our country began the market reform of housing allotment, housing market
has developed rapidly. More and more citizens improved their living condition by
purchasing ordinary house and other living units benefited from government policy.
However, continuously rising house price has put a heavy pressure on those citizens
whose income increased rather slowly. It is a publicly concerned issue that how to value
citizens’ housing purchasing power. This paper adopted the widely-used international
index of the house price to income ratio to research this issue in our country and
analyzed actual house-purchasing power of residents in Shanghai city.
The paper utilized a lot of existing research documents, combining economic basic
principle and research method, stated that the adapt scope of the house price to income
ratio, as an index to value house-purchasing power of residents, directly related to the
financial policy of state (region) and the propensity to consume confined by citizen’s
financial accumulation. Based on families’ income and their payment ability to loan, the
paper established a house-purchasing power model, resulted that the suitable scope of
the house price to income ratio is between 2.60 to 8.66, and furthermore, through the
dynamic and static analysis of house price to income ratio in Shanghai city, deduced
that the house-purchasing power has been raised. The static analysis on the house price
to income ratio showed that it is difficult for the middle and lower income families to
purchase their house.
To analyze housing price to income ratio of Shanghai’s citizens by grey correlative
degree, we find price of land, urbanization rate, family disposable income and family
saving rate are major influencing factors.
Finally, the paper advised to improve the accommodation environment of the
mid-income families and their house-purchasing power by mean of system
establishment, construction of supply and demand, consumption promotion and
information management.
Key words: house-price-to-income ratio，house-purchasing power，
gray correlative degree
目 录
中文摘要
ABSTRACT
第一章 绪论 ...................................................................................................................1
§1.1 选题背景和意义 ...........................................................................................1
§1.2 研究目的 .......................................................................................................2
§1.3 居民住房购买力的衡量方式 .......................................................................2
§1.4 研究方法 .......................................................................................................3
§1.5 论文框架 .......................................................................................................4
第二章 居民住房购买力的衡量标准——房价收入比 ...............................................7
§2.1 房价收入比相关理论研究回顾 ...................................................................7
§2.1.1 房价收入比的定义 .............................................................................7
§2.1.2 房价收入比的衍生概念 .....................................................................8
§2.1.3 关于房价收入比的国内外研究文献综述 .........................................9
§2.2 客观认识房价收入比法的特性 .................................................................11
§2.2.1 房价收入比的功能特性 ...................................................................11
§2.2.2 我国房价收入比指标体系存在的主要问题 ...................................12
§2.2.3 小结 ...................................................................................................15
§2.3 房价收入比的计算及其合理区间 .............................................................15
§2.3.1 房价收入比的计算方法 ...................................................................15
§2.3.2 房价收入比合理区间的国际经验 ...................................................17
§2.3.3 我国房价收入比合理区间的确定 ...................................................19
第三章 影响居民住房购买力的因素分析 ...................................................................23
§3.1 商品住宅价格 .............................................................................................23
§3.2 家庭可支配收入 .........................................................................................23
§3.2.1 几种家庭收入-消费理论简介 ......................................................... 23
§3.2.2 家庭收入对住房购买力的影响 .......................................................24
§3.3 住房消费信贷 .............................................................................................26
§3.3.1 住房消费信贷在住房消费中的作用 ...............................................26
§3.3.2 我国个人住房消费信贷的现状 .......................................................26
§3.4 其他因素 .....................................................................................................27
§3.5 近年来上海市商品住房价格现状与走势 .................................................29
§3.6 影响上海市商品住房价格的主要因素分析 .............................................29
§3.6.1 供需关系 ...........................................................................................30
§3.6.2 土地价格上涨的影响与推动 ...........................................................31
§3.6.3 与购房相关的政策调整 ...................................................................32
§3.6.4 市政规划 ...........................................................................................33
第四章 上海市房价收入比的测算 ...............................................................................35
§4.1 比较视角 .....................................................................................................35
§4.1.1 1999-2008 年全国房价收入比概况 ................................................ 35
§4.1.2 1999-2008 年上海市房价收入比概况 ............................................ 37
§4.1.3 上海市房价收入比与全国平均和北京市的比较 ...........................39
§4.2 结构视角 .....................................................................................................41
§4.2.1 上海市不同收入阶层的房价收入比 ...............................................41
§4.2.2 结构视角的上海市房价收入比状况不容乐观 ...............................42
§4.3 修正视角 .....................................................................................................44
§4.4 小结 .............................................................................................................47
第五章 影响房价收入比变动因素的实证研究 .........................................................49
§5.1 灰色系统理论简介 .....................................................................................49
§5.1.1 灰色系统 ...........................................................................................49
§5.1.2 灰色系统理论 ...................................................................................49
§5.1.3 几种不确定性方法的比较 ...............................................................50
§5.2 灰色系统关联度分析 .................................................................................50
§5.2.1 关联分析方法的特点优势 ...............................................................50
§5.2.2 灰色关联度分析步骤 .......................................................................51
§5.3 对房价收入比进行灰色关联分析的目的和可行性 .................................52
§5.3.1 灰色关联分析目的 ...........................................................................52
§5.3.2 房价收入比进行灰色关联分析的可行性分析 ...............................52
§5.4 影响因素的选取 .........................................................................................52
§5.5 上海市房价收入比灰色关联度分析 .........................................................53
§5.5.1 分析数据的整理 ...............................................................................53
§5.5.2 计算过程 ...........................................................................................53
§5.5.3 结果分析 ...........................................................................................61
第六章 政策建议 .........................................................................................................63
§6.1 制度建设层面 .............................................................................................63
§6.1.1 加强法制建设与完善监管体系 .......................................................63
§6.1.2 加强土地供应管理 ...........................................................................63
§6.2 供应调节层面 .............................................................................................64
§6.2.1 推进住房保障体系建设 ...................................................................64
§6.2.2 促进住房二级市场发展 ...................................................................65
§6.3 消费促进层面 .............................................................................................65
§6.3.1 提高居民可支配收入 .......................................................................65
§6.3.2 减小不同收入阶层的收入差距 .......................................................65
§6.4 信息管理层面 .............................................................................................65
§6.4.1 健全市场信息披露制度 ...................................................................65
§6.4.2 引导健康适度消费观念 ...................................................................66
第七章 结论与展望 .....................................................................................................67
§7.1 结论 .............................................................................................................67
§7.2 展望 .............................................................................................................68
参考文献 .........................................................................................................................69
在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 .............................................73
致 谢 .............................................................................................................................75
1
第一章 绪论
§1.1 选题背景和意义
一、选题的背景
住房问题关系国计民生，解决群众住房问题是建设社会主义和谐社会的重要
方面之一，我国对城镇居民住房结构的基本制度构想为：高收入家庭住房问题由
商品房解决；中低收入家庭住房由经济适用房解决；少数低收入家庭由政府提供
廉租房解决。这种构想建立的基础是不同收入的家庭其住宅可支付能力也不同，
按此构想大多数居民的住房问题基本都可以得到解决。但近两年来，媒体、学术
界以及房地产业界对城市居民的商品房购买力存在各种各样的争议，例如现在的
住房结构和市场价格是否与各收入人群的住房购买力相匹配？经济适用房的价格
对中低收入家庭是否合理？如何确定中低收入家庭所能接受的住房价格？这些问
题是值得深入思考的。
我国房地产的发展一方面是市场对于住房的需求量大，急需发展房地产业以
满足人民的生活生产需要；另一方面，房地产价格迅速上涨，按照中低收入阶层
的房价收入比远远超出合理区间。
房价收入比(PIR)是国际上通用的衡量居民住房购买力和房价合理性的指标，
其涉及的两个主要变量为商品房价格和收入，因此，研究影响以上两者的因素及
相应影响程度就非常必要。各因素对房地产价格的影响很难在理论上有一个清楚
的结论，其影响过程比较复杂，往往是通过不同地区的实证检验来确定。房地产
价格是一种非常区域化的商品，其价格能充分放映所在城市经济发展水平，人口
集聚程度，经济结构，资金流动和居民的消费偏好等有关信息。而居民的收入是
消费的前提条件；住房是一种特殊的消费品，收入必然影响城镇居民的住房购买
力。不同城市的居民收入也受不同因素的不同程度影响；即便是相同城市中，不
同收入阶层也有着不同的住房市场和住房购买力。
二、选题的意义：
住房问题是关系到人民幸福安康的关键问题，住房问题解决的好坏直接影响
国民经济的持续稳定发展和社会的安定团结。
因此本文选取上海市为研究对象，试图以定性和定量相结合、静态和动态评
价相结合的方法，对上海市居民购买力问题进行深入分析，为上海市房地产市场
的理性发展提供参考。
本文通过对上海市居民住房购买力进行测算和实证，并基于灰色系统理论考
察各相关因素对房价收入比的影响程度，为对策研究和政策建议提供导向，使之
摘要：
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摘要自我国进行住房分配制度的市场化改革以来，住房市场蓬勃发展，越来越多的城镇居民通过购买普通商品房和其他政策性住房等市场方式改善了居住条件。但我国住宅价格的连续上涨己经使越来越多收入增长无大变化的居民感到购房的压力很大。如何衡量居民对住宅的购买力己经成为社会各界关心的问题。本文对房价收入比这一国际通用指标在我国适用性进行了研究，并以上海市为例分析了居民的实际住房购买力情况。文中引用了大量已有研究资料，结合经济学的基本原理和研究方法，认为房价收入比作为衡量居民家庭房屋购买力的综合指标，适用区间的确定和国家区域对住房金融政策与居民以往财富积累产生的消费倾向直接相关。通过对我国实际相关政策条件的研究...
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作者：陈辉
分类：高等教育资料
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时间：2024-11-19
